Nederland heeft behoefte aan flexibele huisvesting. De SEV liet de stand van zaken van vijf bestaande projecten onderzoeken en onderzocht welke oplossingen er voor ervaren knelpunten zijn.
Arbeidsmigranten, studenten of mensen die plotseling op straat staan wegens illegale onderhuur, huurschuld of echtscheiding, kunnen niet op korte termijn terecht in onze kleine, particuliere huursector; de sociale huursector heeft vaak lange wachttijden. Tijdelijke en verplaatsbare wooneenheden kunnen in deze behoefte voorzien, zeker in combinatie met de vele lege kavels in steden. Toch staat Nederland er niet vol mee. Uit twee SEV-onderzoeken (door Arcadis en Laagland’Advies) over het plaatsen en verplaatsen van tijdelijke wooneenheden, blijkt dat de regelgeving lastig is.
Knelpunten in de regelgeving
Een belangrijk knelpunt bij het plaatsen, zo blijkt uit het SEV-onderzoek Regelgeving tijdelijk wonen, is artikel 3.22 WRO. De tijd van maximaal vijf jaar plaatsing zonder mogelijkheid tot verlenging is te kort voor een rendabele investering.
Ook het aantal onderzoeken (flora en fauna, geluid etc) dat uitgevoerd moet worden voor de realisatie van huisvesting voor maximaal vijf jaar, wordt in de praktijk als te zwaar ervaren.
De tijdelijke behoefte die artikel 3.22 WRO eist, is in de praktijk vaak lastig aantoonbaar. Per persoon is de behoefte tijdelijk, maar voor de totale doelgroep geldt dit niet.
Gezaghebbende uitspraak Bouwbesluit
De SEV vindt het nodig dat er een gezaghebbende uitspraak van VROM en VNG komt of er bij verplaatsing getoetst moet worden op het Bouwbesluit bestaande bouw of nieuwbouw. In het eerste geval zijn de verplaatsingskosten veel lager dan in het tweede geval. Wanneer exact dezelfde configuratie wordt verplaatst, zonder bouwkundige aanpassingen met dezelfde bestemming, moet getoetst worden aan het Bouwbesluit bestaande bouw. Als de configuratie (tijdelijke wooneenheden kunnen gemakkelijk gestapeld en aan elkaar verbonden worden op vele manieren) of de functie verandert, of wanneer er bouwtechnische wijzigingen nodig zijn, is het niet meer duidelijk welke regels gelden.
Productcertificaat
Een andere optie om het probleem van toetsing in de toekomst te voorkomen, is het instellen van een productcertificaat voor tijdelijke bouw. Dit productcertificaat wordt afgegeven bij eerste oplevering en geldt daarna voor een vastgesteld aantal jaren. Bij verplaatsing wordt dan alleen de locatiegebonden configuratie opnieuw getoetst (vluchtwegen, lichtinval). Het SEV-onderzoek Verantwoord verplaatsen tijdelijke wooneenheden geeft hiertoe een aantal aanbevelingen.
Plan tijdelijke huisvesting
Een planmatige aanpak kan helpen om tijdelijke locaties te koppelen. Dit maakt de tijdelijke huisvesting ook financierbaar. De SEV adviseert gemeenten daarom naast de reguliere (bestemmings-)plannen, plannen voor tijdelijke huisvesting te maken. Plan aaneengeschakelde plekken voor tijdelijk wonen. Dit geeft omwonenden de zekerheid dat de huisvesting tijdelijk is en investeerders de zekerheid dat zij niet na vijf jaar blijven zitten met tijdelijk vastgoed waar dan geen plek meer voor is.
Overige belemmeringen
Naast knelpunten in de regelgeving, zijn er nog belemmeringen bij gemeenten, corporaties, bedrijven en bewoners. De wil van bestuurders om bijvoorbeeld arbeidsmigranten te huisvesten, ontbreekt. Men is vaak bang voor planschade, al blijkt in de praktijk slechts beperkt planschade te worden uitbetaald. Verder roept tijdelijke huisvesting, vooral van arbeidsmigranten, Not In My BackYard-reacties op bij omwonenden. Ook concurreren tijdelijke bouwlocaties bijna altijd met claims voor vaste bestemmingen. Tijdelijke bestemmingen delven dan vaak het onderspit.
Tot slot zijn veel corporaties niet ingesteld op het vraagstuk van tijdelijke huisvesting of rekenen dit historisch gezien niet tot hun taak.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
De SEV liet onderzoeken welke regelgeving bij het plaatsen van tijdelijke wooneenheden op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu van toepassing is, en liet onderzoeken welke mogelijkheden het Bouwbesluit biedt bij het verplaatsen van tijdelijke wooneenheden.
Nederland heeft behoefte aan flexibele huisvesting op de woningmarkt. Arbeidsmigranten, studenten of mensen die plotseling op straat staan wegens illegale onderhuur, huurschuld of echtscheiding, kunnen niet op korte termijn terecht in onze kleine, particuliere huursector; de sociale huursector heeft vaak lange wachttijden. Tijdelijke en verplaatsbare wooneenheden kunnen in deze behoefte voorzien, zeker in combinatie met de vele lege kavels in steden. Toch staat Nederland er niet vol mee. Uit twee SEV-onderzoeken (door Arcadis en Laagland’Advies) over het plaatsen en verplaatsen van tijdelijke wooneenheden, blijkt dat de regelgeving lastig is.
Knelpunten in de regelgeving
Een belangrijk knelpunt bij het plaatsen, zo blijkt uit het SEV-onderzoek Regelgeving tijdelijk wonen, is artikel 3.22 WRO. De tijd van maximaal vijf jaar plaatsing zonder mogelijkheid tot verlenging is te kort voor een rendabele investering.
Ook het aantal onderzoeken (flora en fauna, geluid etc) dat uitgevoerd moet worden voor de realisatie van huisvesting voor maximaal vijf jaar, wordt in de praktijk als te zwaar ervaren.
De tijdelijke behoefte die artikel 3.22 WRO eist, is in de praktijk vaak lastig aantoonbaar. Per persoon is de behoefte tijdelijk, maar voor de totale doelgroep geldt dit niet.
Gezaghebbende uitspraak Bouwbesluit
De SEV vindt het nodig dat er een gezaghebbende uitspraak van VROM en VNG komt of er bij verplaatsing getoetst moet worden op het Bouwbesluit bestaande bouw of nieuwbouw. In het eerste geval zijn de verplaatsingskosten veel lager dan in het tweede geval. Wanneer exact dezelfde configuratie wordt verplaatst, zonder bouwkundige aanpassingen met dezelfde bestemming, moet getoetst worden aan het Bouwbesluit bestaande bouw. Als de configuratie (tijdelijke wooneenheden kunnen gemakkelijk gestapeld en aan elkaar verbonden worden op vele manieren) of de functie verandert, of wanneer er bouwtechnische wijzigingen nodig zijn, is het niet meer duidelijk welke regels gelden.
Productcertificaat
Een andere optie om het probleem van toetsing in de toekomst te voorkomen, is het instellen van een productcertificaat voor tijdelijke bouw. Dit productcertificaat wordt afgegeven bij eerste oplevering en geldt daarna voor een vastgesteld aantal jaren. Bij verplaatsing wordt dan alleen de locatiegebonden configuratie opnieuw getoetst (vluchtwegen, lichtinval). Het SEV-onderzoek Verantwoord verplaatsen geeft hiertoe een aantal aanbevelingen.
Plan tijdelijke huisvesting
Een planmatige aanpak kan helpen om tijdelijke locaties te koppelen. Dit maakt de tijdelijke huisvesting ook financierbaar. De SEV adviseert gemeenten daarom naast de reguliere (bestemmings-)plannen, plannen voor tijdelijke huisvesting te maken. Plan aaneengeschakelde plekken voor tijdelijk wonen. Dit geeft omwonenden de zekerheid dat de huisvesting tijdelijk is en investeerders de zekerheid dat zij niet na vijf jaar blijven zitten met tijdelijk vastgoed waar dan geen plek meer voor is.
Overige belemmeringen
Naast knelpunten in de regelgeving, zijn er nog belemmeringen bij gemeenten, corporaties, bedrijven en bewoners. De wil van bestuurders om bijvoorbeeld arbeidsmigranten te huisvesten, ontbreekt. Men is vaak bang voor planschade, al blijkt in de praktijk slechts beperkt planschade te worden uitbetaald. Verder roept tijdelijke huisvesting, vooral van arbeidsmigranten, Not In My BackYard-reacties op bij omwonenden. Ook concurreren tijdelijke bouwlocaties bijna altijd met claims voor vaste bestemmingen. Tijdelijke bestemmingen delven dan vaak het onderspit.
Tot slot zijn veel corporaties niet ingesteld op het vraagstuk van tijdelijke huisvesting of rekenen dit historisch gezien niet tot hun taak.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
Stokt de emancipatie in het souterrain van de woningmarkt?
09-03-2010
Sociale stijging en sociale stabilisatie zijn de afgelopen jaren ingeburgerde begrippen geworden in de volkshuisvesting. Het SEV-rapport Nieuwe woonvormen bundelt zes vernieuwende projecten.
Invalshoek: probeer niet alleen buurten fysiek te ‘upgraden’, maar probeer ook te bewerkstelligen dat bewoners vooruit komen. In het rapport Nieuwe woonvormen voor bijzondere doelgroepen, staan bewoners centraal die moeite hebben met zelfstandig wonen in een reguliere woning. Denk aan verslaafden, psychiatrische patiënten en mensen met een verstandelijke handicap. Er is een omvangrijk institutioneel circuit die deze groepen helpt met ‘wonen’.
Sociale stijging
Leidende vraag in het rapport is: wat is er te verbeteren op het punt van leren wonen en het geven van maatschappelijke kansen aan deze groepen? Is sociale stijging in hun geval mogelijk? Kunnen ze uit een situatie van afhankelijkheid naar een meer onafhankelijke vorm van wonen groeien? Om die vraag te beantwoorden zijn zes vernieuwende projecten nader bekeken.
Flexibel Wonen, Rotterdam-Rijnmond.
Nieuwe Energie, Leiden.
Omnizorg, Apeldoorn.
Woonbegeleiding, Hoogezand.
’t Groene Sticht, Utrecht.
JES, Amsterdam.
Realisme
Leveren deze nieuwe woonvormen, vaak gevestigd in nieuwe, opvallend architectonisch vormgegeven complexen, ook de geambieerde sociale stijging op de ‘woonladder’? De evaluatie van de zes projecten leert dat spectaculaire stappen niet gezet worden. Het rapport bepleit realisme op dit punt. Wie dagelijks met deze groepen werkt, weet dat verbeteringen niet makkelijk te realiseren zijn en dat het vaak een enorme tour de force is om een stabiele situatie te bereiken; een situatie waarin de bewoner niet voortdurend terugvalt in problematische, oude gewoonten en patronen.
Kansen voor emancipatie
Stokt de emancipatie dan in het souterrain van de woningmarkt? Geenszins. Maar dan moeten instanties en betrokken niet uit zijn op korte termijn successen. En instanties moeten niet te gemakkelijk de taal van het beleid overnemen en zonder schroom gaan praten over sociale stijging, doorstroming en kansrijken. Het is verleidelijk om dat te doen vanwege de klaarliggende subsidies, maar op termijn tast het hun geloofwaardigheid aan.
Waar liggen dan kansen om de verdere emancipatie van kwetsbare groepen te ontwikkelen?
Drie sporen
Het rapport wijst op drie sporen. Het eerste spoor is het naar een hoger plan tillen van de professionaliteit van de beroepskrachten die met deze bijzondere groepen werken. Het tweede spoor is de samenwerking tussen de verschillende instanties in het enorm verkavelde en verkokerde veld van alles wat te maken heeft met de onderkant van de woningmarkt. Het derde spoor is de inbedding van de verschillende woonvormen in de wijken waar ze zijn gevestigd. Op elk van deze drie sporen is nog winst te maken, en in samenhang, kan de winst nog groter worden.
Inspirerende pioniers
In het rapport worden de historische wortels op het terrein van woonmaatschappelijk werk belicht. De intensiteit waarmee pioniers, zoals de legendarische Johanna ter Meulen, contact hielden met hun kwetsbare huurders, wordt in tegenwoordige woontoezicht projecten niet gehaald. Daar valt dus nog heel wat te winnen.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
Is het bouwproces te versnellen? Welke partijen zijn daarbij nodig en kunnen processen slimmer op elkaar worden afgestemd? Kan medezeggenschap van bewoners aan versnelling bijdragen? Dat zijn de vragen die gesteld worden in de evaluatie van het SEV-experiment Versneld Bouwen.
In de evaluatie, die is uitgevoerd door Bureau Stedelijke Planning, staan de ervaringen van de eerste drie jaar.
Aanleiding
De achterblijvende woningbouwproductie in Noord-Brabant was de aanleiding voor een aantal marktpartijen, waaronder ontwikkelaar Hendrik Coppelmans, adviesbureau Arcadis en automatiseerder iBuild om de handen ineen te slaan om het bouwproces in Brabant te versnellen. Zij hebben in 2006 de Stuurgroep Versneld Bouwen opgericht.
Stuurgroep Versneld Bouwen
De stuurgroep heeft een proces van woningbouwontwikkeling ontworpen waarmee de doorlooptijd van gebiedsontwikkeling tot en met oplevering met 40 procent kan worden bekort, via proces-, project-, ontwerp- en bouwversnelling. Dit proces is gebaseerd op prestatieafspraken met gemeenten. De gemeente houdt de regie in handen. Zij formuleert voor welke doelgroep wordt gebouwd en onder welke randvoorwaarden. De uitvoering van het ontwikkel- en bouwproces is in handen van de Stuurgroep Versneld Bouwen.
Versnelt Versneld Bouwen?
In drie jaar tijd zijn drie pilots gestart in de gemeenten Best, Landerd en Veghel. Helaas is nog in geen van de gemeenten het complete traject doorlopen. De toekomst zal uitwijzen of het gehele traject van Versneld Bouwen tot de daadwerkelijke 40 procent versnelling leidt.
Eerste ervaringen
De evaluatie laat zien dat ingrediënten van Versneld Bouwen potentie hebben, zoals het vroegtijdig betrekken van de consument, (vooral bij kleine gemeenten) het uit handen geven van het planproces en het inzetten van de quick scan. Er zijn nog meer mogelijkheden om tot versnelling te komen, zoals een flexibel bestemmingsplan. Ook maakt de grondpositie nogal uit. Zelfs het in handen hebben van de grond door de gemeente, is geen garantie voor versnelling. Ook goede communicatie en verwachtingsmanagement naar de consument, de gemeenten en andere betrokkenen blijkt cruciaal.
In de evaluatie is ook gekeken naar de doelgroep en het type woningen. Consumenten met ervaring met een koopwoning en eengezinswoningen blijken goede ingrediënten voor succes te zijn.
Gemeenten
Uit de evaluatie blijkt dat gemeenten voorstander zijn van de quick scan en het vroegtijdig betrekken van consumenten. Het parallel laten lopen van processen vinden zij lastiger. Ook het feit dat de stuurgroep uit maar één ontwikkelaar en één adviseur bestaat, vinden gemeenten een nadeel.
SEV-betrokkenheid
De SEV vindt Versneld Bouwen om drie redenen interessant. Allereerst is er het aspect van mede-opdrachtgeverschap. De Stuurgroep Versneld Bouwen zet in op het betrekken van de doelgroep vanaf het begin van de ontwikkeling. Ten tweede is de aanpak van Versneld Bouwen vernieuwend omdat de gemeente zich beperkt tot de regie. De private partijen uit de stuurgroep nemen het voorbereidend werk uit handen. Ten slotte is de potentiële procesversnelling door het parallel laten lopen van procesfasen interessant.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
Artikel Anne-Jo Visser Tijdschrift voor de Volkshuisvesting
02-03-2010
Artikel van SEV-programmaregisseur Anne-Jo Visser en Co Poulus van ABF Research in het februarinummer 2010 van het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.
De tijd van grootschalig investeren in nieuwbouw in krimpregio's lijkt voorbij. Uit het onderzoeksrapport Het geld geteld blijkt dat dit niet meer te betalen is voor gemeenten, corporaties en bewoners. Nieuwbouw op beperkte schaal blijft mogelijk, maar daarnaast is het beter om het accent te leggen op vervangingssloop, onderhoud, verduurzaming en het opkopen van goedkope koopwoningen.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
Niets doen in Holwerd leidt tot veel waardeverlies van vastgoed, maar ook van ruimtelijke kwaliteit. Het is wel mogelijk om met slimmere ingrepen het waardeverlies in krimpgebieden te beperken. Het Aanvalsplan Krimp Holwerd onderzoekt scenario's.
Voor een waddendorp als Holwerd kan men zowel vraaggericht (extra toerisme aantrekken) als aanbodgericht (uit de markt halen van woningen) te werk gaan. Ontbouwen lijkt voor Holwerd dat een beschermd dorpsgezicht heeft, onvermijdelijk te zijn. Dit blijkt uit het Aanvalsplan krimp Holwerd.
Holwerd
Holwerd is een prachtig gelegen terpdorp in Noord-Friesland, vlakbij het wad en de boot naar Ameland. Holwerd heeft circa 650 woningen, waarvan eenderde corporatiebezit is. Tussen 2003 en 2008 nam de bevolking met 8 procent af. Holwerd krimpt. Dat is ook zichtbaar op de woningmarkt. Medio 2009 stond 1 op de 10 koopwoningen te koop. Vooral in het centrum, het beschermde dorpsgezicht, zijn hier en daar leegstaande en verwaarloosde particuliere panden.
Holwerd heeft veel last van vergrijzing; Holwerd is sociaal-economisch kwetsbaar en de werkloosheid is 7 procent (jan 08). Er is een afnemend draagvlak voor voorzieningen in Holwerd. Er zijn twee winkels in bedrijf; in het oude dorpscentrum staan meerdere winkelpanden leeg.
De aanpak
De SEV gaf samen met Thús Wonen, gemeente Dongeradeel en de provincie Fryslân opdracht om de PRC/ARCADIS-aanpak van een ontbouwingsplan uit te voeren voor Holwerd. Stichting Doarpswurk en Dorpsbelang Holwerd dachten intensief mee. Voor de SEV was dit een bijzondere en geslaagde aanpak: bewoners die vanaf het begin af aan meedenken en dus zelf nadenken over gevolgen en oplossingen van krimp. Tijdens het proces is op basis van een analyse en krachtenveldanalyse een aantal scenario’s gemaakt: niets doen, twee varianten van een woondorp en twee varianten van een recreatief waddendorp. Alle scenario’s zijn getoetst op planologische, maar ook op financiële haalbaarheid. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) gaf inzicht in de vraag wat krimp gaat kosten en wat de voorstellen uit de scenario’s kunnen opleveren.
Uitkomsten aanvalsplan
Uit deze MKBA blijkt dat als er geen extra ingrepen komen in Holwerd, er tussen nu en 2030 ruim 23 miljoen euro aan waarde verloren gaat. Dit komt door afname van de ruimtelijke kwaliteit, afname van toeristische en dagelijkse bestedingen en door leegstaande woningen. Als er niet wordt ingegrepen, is de kans groot dat er een overschot van circa 150 woningen ontstaat met een afnemende ruimtelijke kwaliteit, waardoor Holwerd in een neerwaartse spiraal van economische, sociale en fysieke problemen komt. Gezamenlijk investeren in uitvoering van (onderdelen) van een aantal concepten verzacht het waardeverlies aanmerkelijk en voorkomt een negatieve spiraal.
Toepasbaar in heel Nederland
Welke mogelijke ingrepen zijn er in een krimpsetting? In Holwerd zijn zes ruimtelijke scenario’s uitgewerkt, zie de Ingrepenkaart (PDF, 249 kB).
Consolideren in de dorpskern (beschermd dorpsgezicht) door behoud en verbetering van vastgoed en buitenruimte.
Extensiveren in de dorpsschil door het slopen van vastgoed en uitgifte van vrije bouwkavels in lage dichtheid; dit betekent wel bijna altijd waardeverlies.
Ontwikkelen door realisatie van recreatieve voorzieningen.
Integreren van maatschappelijke-, welzijns- en sportvoorzieningen, waardoor er meer ruimtelijke samenhang komt.
Interesseren van potentiële bezoekers en bewoners.
Aanjagen door het stimuleren van herontwikkeling van beeldbepalende panden.
De aanpak van krimp is hiermee niet een kwestie van alleen slopen. Een goed ontbouwingsplan heeft zowel een ruimtelijke, cultuurhistorische en een landschappelijk afgewogen strategie.
De aanpak van ontbouwen
In een krimpsetting zijn veel verschillende organisatiemodellen denkbaar. Bij het aanvalsplan krimp Holwerd passen de volgende aanpakken van licht naar zwaar.
Aanschrijven en handhaven van huiseigenaren met een verloederde woning.
Particuliere woningverbetering door stimuleren van collectieve aanpak en/of financiële prikkels.
Instellen van een krimpregisseur, die actief met korte- en langetermijnstrategieën aan de slag gaat en de dorpsbewoners faciliteert in combinatie met andere middelen.
Een op te richten Dorp Ontwikkelings Maatschappij of Stichting Dorpsherstel door private en publieke partijen, investeert risicodragend door onder meer grondposities in te nemen, vastgoed aan te kopen, te herbestemmen en/of uit de markt te halen.
Coöperatieve samenwerking door bijvoorbeeld het particulier bezit in te brengen in een organisatie die weer panden aankoopt, opknapt en/of sloopt.
Ontbouwen in Holwerd
PRC adviseert Holwerd een aantal stappen te nemen om de krimp te lijf gaan. Hierbij staat centraal dat leegstand in de kern voorkomen moet worden, het liefst door permanente bewoning; dat ontbouwen in de schil onvermijdelijk is en dat je niet naar buiten moet kijken en wachten op externe recreatieve aanjagers, maar dat de aanwezige kwaliteiten van het dorp worden benut.
Een greep uit de aanbevelingen:
Faciliteer particulier initiatief voor en door het dorp.
Vorm per type ingreep strategische allianties en kies de organisatievorm.
Start als woningcorporatie en gemeente met de ingrepen en creëer met behulp van maatschappelijk vastgoed een sneeuwbaleffect.
Probeer bestaande bewoners voor het dorp te behouden, ook bij herstructurering.
Creëer een parkeeroplossing voor de bezoekers van Ameland waar Holwerd profijt van heeft.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
De SEV heeft vijf Skaeve huse-projecten in Nederland geëvalueerd. Hieruit blijkt dat álle betrokkenen, inclusief de omwonenden en de bewoners, positief zijn over Skaeve huse en dat burenoverlast in woonbuurten vermindert. Toch is het moeilijk locaties voor nieuwe Skaeve huse te vinden.
Op de nieuwe locaties blijken de bewoners niet of nauwelijks overlast te geven voor de aangrenzende buurt, mits de skaeve huse op voldoende afstand liggen en er een visuele afscheiding is. De bewoners van de skaeve huse komen tot rust door een stabiele woonsituatie en de ruimte die zij hebben om hun afwijkende leefstijl te leven; bijna de helft knapt ook duidelijk op in gedrag.
Vijf projecten in Nederland
Het concept Skaeve huse is geïmporteerd uit Denemarken waar honderden skaeve huse staan. In Nederland zijn, in de drie jaar die het SEV-experiment duurde, vijf projecten met in totaal 27 skaeve huse gestart in Kampen, Maastricht, Amsterdam, Arnhem en Tilburg.
Wat zijn Skaeve huse?
Skaeve huse zijn sobere eenpersoonswooneenheden op een locatie buiten een woonwijk met een dagelijks langskomende sociaal beheerder. De bewoners zijn meestal mannen met een verleden van ernstige woonoverlast. Ze mijden de gebruikelijke vormen van begeleid wonen. De meesten hebben een verslavings- en/of een psychiatrisch probleem.
SEV-advies
De SEV bracht een advies uit aan minister Van der Laan. Daarin staat dat skaeve huse regulier onderdeel van beleid moeten zijn voor mensen met maatschappelijke problemen die woonoverlast veroorzaken. Het is van belang bezwaren van omwonenden te voorkomen door goede communicatie, dagelijks toezicht en een ruime opzet. Gemeenten moeten planologische belemmeringen wegnemen en locaties aanwijzen, maar Skaeve huse zijn een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente, woningcorporaties en hulpverlening.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
Maatschappelijk ondernemen is voor de meeste corporaties een weloverwogen strategische keuze. In de alledaagse praktijk bleek het voor veel corporaties echter een lastige opgave om de resultaten van die keuze aan te tonen.
Maar wat is de zin van maatschappelijk ondernemen als we niet goed weten wat het ons oplevert?
Het inzichtelijk maken van maatschappelijk rendement is een van de meest uitdagende elementen in het maatschappelijk ondernemerschap. Wie kan aantonen welke voordelen er zijn te behalen voor de samenleving met een maatschappelijke investering, creëert een breed draagvlak. Dat vergroot de kans om de plannen daadwerkelijk te kunnen realiseren. Uit de samenleving klinkt bovendien steeds vaker de vraag naar een goede inhoudelijke onderbouwing.
Maatschappelijk rendement was lang een abstracte term. Die tijd is voorbij. De Effectenarena van de SEV is een handig hulpmiddel dat helpt om de relatie tussen investeringen, maatregelen en effecten in beeld te brengen. Een van de krachten van de Effectenarena is dat ook maatschappelijke investeringen op een zakelijke manier worden benaderd.
In november 2008 werd de Effectenarena gepresenteerd. Inmiddels zijn al veel gebruikers bekend met het instrument. Op basis van hun bevindingen is de uitgebreide Gebruikershandleiding gemaakt.
In de Gebruikershandleiding komen onder andere de volgende vragen aan de orde. Hoe gebruik ik de Effectenarena? Waar moet ik op letten? In welke situaties werkt het instrument het best? Ook worden er adviezen gegeven hoe de Effectenarena in groepsverband kan worden gebruikt.
De Effectenarena kan vanachter het bureau worden toegepast, maar de ervaring leert dat het instrument vooral zijn waarde bewijst wanneer collega’s en belanghouders hem met elkaar invullen.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
Professionals in de frontlijn tussen burgers en instanties
15-02-2010
Wat kan Nederland leren over Achter-de-voordeurpraktijken in het buitenland? Is de aanpak in Nederland wel de juiste? Taco Brandsen van de Radboud Universiteit Nijmegen en zijn collega’s deden onderzoek naar vergelijkbare projecten in Antwerpen, Londen, Berlijn, Marseille en Angouleme.
De conclusies uit deze internationale studie zijn:
Nederland is het meest paternalistisch. Elders is men terughoudender, met dwang en repressie wordt omzichtiger omgegaan, en de privacy van bewoners staat meer voorop. In het Antwerpse project wordt bijvoorbeeld schriftelijk toestemming gevraagd om bij bewoners thuis te mogen komen.
In Nederland werkt men met beroepskrachten. De semi-professional ontbreekt. In het buitenland is hij (en vooral ook zij) prominenter aanwezig. Zie de Stadtteilmütter in Berlijn, vrouwen van allochtone afkomst die getraind zijn om vrouwen met een vergelijkbare achtergrond via huisbezoeken te benaderen.
De derde conclusie is dat in het buitenland een aantal Achter de Voordeurprojecten of projecten die daar op lijken, op initiatief van bewoners zijn gestart en niet vanuit instanties.
De vierde conclusie is dat in een aantal buitenlandse projecten het accent minder ligt op hulpverlening, maar eerder op stimulans, informatie en zelfs wijkeconomie. Kortom, de insteek is minder problematiserend.
Nieuw licht
Deze conclusies werpen een nieuw licht op de Achter-de-voordeurprojecten in Nederland. In het buitenland staat de frontlijnprofessional meer tussen de burger en de instanties, Bij ons is hij/zij een vertegenwoordiger van de instanties. Wellicht kunnen we elementen van over de grens overnemen. Bijvoorbeeld door beter gebruik te maken van het potentieel van semi-professionals uit de wijk, door spaarzamer gebruik te maken van zware interventieteams, door meer onderscheid te maken tussen situaties waar zware dan wel lichte interventies gewenst zijn. Ook kan er vaker worden gekozen voor een strategie van zorgvuldige relatieopbouw met bewoners. Op de langere termijn zou dat effectiever kunnen zijn en geld kunnen besparen.
Achter Nederlandse voordeuren
Het rapport: Internationale vergelijking achter de voordeur, Professionals in de frontlijn tussen burgers en instanties, is het derde in de rij over het onderwerp Achter de voordeur. In 2007 publiceerde de SEV een verkennend onderzoek naar zeven grootstedelijke Achter-de-voordeurprojecten en in 2008 Verbonden met de buurt, waarin de Achter-de-voordeuraanpak in Rotterdam-Pendrecht geëvalueerd werd.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
In de rapportage zijn met behulp van de door de SEV ontwikkelde Effectenarena alle maatschappelijke effecten van De Rotterdam in kaart gebracht. Een deel van deze effecten is economisch van aard.
Maatschappelijk rendement was lang een abstracte term. Die tijd is voorbij. De Effectenarena van de SEV is een handig instrument dat helpt om de relatie tussen investeringen, maatregelen en effecten in beeld te brengen. Naast de exploitatieopbrengst van De Rotterdam is er de maatschappelijke opbrengst. De analyse van De Rotterdam richt zich op de maatschappelijke opbrengsten voor de stad Rotterdam als geheel en Rotterdam Zuid en Katendrecht in het bijzonder. Daarbij is ondermeer ook gekeken naar de effecten op het middelbaar beroepsonderwijs en de werkgelegenheid. Op basis van de Effectenarena is de berekening dat de maatschappelijke en economische opbrengsten de komende tien jaar € 111 tot € 181 miljoen bedragen in de vorm van onder andere extra bestedingen in de stad, toename van werkgelegenheid en stijging vastgoedwaarde in Katendrecht en Rotterdam.
Aan het onderzoek werkten mee: Quattro Advies, Radboud Universiteit Nijmegen, LPBL, Atlas voor Gemeenten en de SEV.
De Effectenarena van De Rotterdam is uitgevoerd in opdracht van de SEV en wooncorporatie Woonbron. De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Woonbron is een van de grotere wooncorporaties in Nederland met als werkgebied de Zuidvleugel van De Randstad. De corporatie bedient zo’n 50.000 huishoudens en is eigenaar van de Rederij De Rotterdam BV.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
De SEV heeft het experiment Huur op Maat tussentijds geëvalueerd. Huurders blijken te kiezen voor kwalitatief betere woningen die zonder Huur op Maat voor hen niet betaalbaar zouden zijn. De huurkorting die de corporaties geven, komt vooral bij deze huishoudens terecht. Ook blijkt dat meer huurwoningen met Huur op Maat betaalbaar zijn voor huurders met een laag inkomen. Hiermee voldoet Huur op Maat aan de doelstellingen.
In het eerste jaar van Huur op Maat zijn bijna 3200 Huur op Maat-contracten afgesloten. Ten minste 90 procent van de woningen is verhuurd aan de lage inkomens (waaronder ook de lage middeninkomens, tot 35.350 euro). Uit de evaluatie blijkt dat Huur op Maat voor de meeste corporaties budgetneutraal uitpakt. Een aantal corporaties haalt minder huur op.
Draagvlak
Het draagvlak voor Huur op Maat is groot. Ruim 80 procent van de woningzoekenden met een laag inkomen vindt het goed dat mensen met een lager inkomen minder huur betalen voor dezelfde woning. Bijna 60 procent van de mensen met een hoger inkomen is het hiermee eens. Ongeveer 60 procent van de woningzoekenden heeft er geen moeite mee dat de corporatie jaarlijks hun inkomen toetst. Ongeveer 20 procent heeft daar wél moeite mee.
Betaalbaarheid en keuzevrijheid
Omdat ook duurdere woningen met Huur op Maat bereikbaar zijn voor de lage inkomens, is zowel de betaalbaarheid als de keuzevrijheid voor die groep toegenomen. Dat blijkt ook uit de tussenevaluatie. De betaalbaarheid voor hogere inkomens blijft binnen de vooraf gestelde normen. In de helft van de woningmarkten neemt het aantal betaalbare woningen toe met 20 procent of meer.
Doelstellingen Huur op Maat
De doelstellingen van Huur op Maat zijn het verbeteren van de betaalbaarheid van sociale huurwoningen; het vergroten van de keuzevrijheid voor woningzoekenden; het doelmatiger besteden van volkshuisvestelijke middelen en een sterker verband tussen prijs en kwaliteit voor de huurder.
Doorstroming en segregatie
Gezien de beperkte looptijd geeft de tussenevaluatie nog geen inzicht in de verwachte bijeffecten van Huur op Maat, zoals bevordering van de doorstroming en het tegengaan van segregatie.
Implementatie
In de tussenevaluatie blijkt dat de implementatie van Huur op Maat goed is gegaan, maar het blijkt ook dat het periodiek toetsen van de inkomens veel werk oplevert.
Hoe werkt Huur op Maat?
Huur op Maat is een SEV-experiment met 13 corporaties in Nederland en heeft een looptijd van drie jaar. Afhankelijk van het inkomen van de huurder wordt vastgesteld of de corporatie een huurkorting geeft en hoe hoog deze korting is. Het inkomen wordt jaarlijks getoetst door de corporatie. De corporaties passen verschillende varianten van Huur op Maat toe in verschillende woningmarkten.
Waarom Huur op Maat?
Woningcorporaties geven een huurkorting zodat huurders betaalbaar kunnen wonen. De overheid vult dat voor de lage inkomens tot 29.000 euro aan met huurtoeslag. Corporaties mogen op dit moment de huurkorting niet inkomensafhankelijk maken. Zo komen huurkortingen niet altijd terecht bij de mensen die het nodig hebben. Met Huur op Maat mogen de corporaties binnen het experiment nu wél de huurkorting aanpassen aan het inkomen.
In de tussenevaluatie, uitgevoerd door RIGO Research en Advies, is gekeken naar de doelstellingen van Huur op Maat en naar de effecten van Huur op Maat op de huursom, huurtoeslag en het draagvlak. Begin 2011 volgt de eindevaluatie van Huur op Maat.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
Een overzicht van de programma's van de SEV en alle experimenten die daarbinnen vallen. Daarnaast is te zien in welke fase de experimenten zijn: start, uitvoering of resultaten (bijna) beschikbaar.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
In Beelden van reizigers leest u welke strategieën voor omgaan met woonwagenbewoners overheden en corporaties in de afgelopen jaren hebben uitgeprobeerd. Veel van die strategieën hebben helaas niet tot voor iedereen bevredigende oplossingen geleid. Dit boekje laat zien hoe het wel kan.
Auteur Marijke Verduyn beschrijft goede voorbeelden van gemeenten en corporaties die samen met bewoners tot slimme, effectieve en eigenwijze oplossingen zijn gekomen. Daarnaast schetst ze de geschiedenis en ontwikkeling van het Nederlandse woonwagenbeleid.
Reizigers
Uiteraard komen ook de reizigers zelf aan het woord. Zij vertellen over hoe zij wonen, over hoe het vroeger was en over hun woonwensen en -dromen. De persoonlijke verhalen en geslaagde praktijkvoorbeelden in Beelden van reizigers laten zien dat woonwagenbewoners met hun woonwensen – net als iedere andere groep in Nederland – een plaats verdienen in het ‘gewone’ volkshuisvestelijke en maatschappelijke bestel.
Brochurereeks
Beelden van Reizigers is een uitgave binnen de SEV-brochurereeks over gemeenschappelijk wonen. Naast het wonen in groeps- of familieverband van woonwagenbewoners zijn er nog vormen als een woongroep, centraal wonen, gestippeld wonen, ecowonen, harmonicawonen of een woongroep van ouderen. Duidelijk is dat er in onze geïndividualiseerde maatschappij behoefte bestaat aan gemeenschapsvorming.
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
De maatschappelijke rol van plattelandscorporaties
24-08-2009
Woningcorporaties op het platteland moeten juist investeren in de sociale woonkwaliteit van dorpen. Zo luidt de conclusie van het SEV-rapport ‘Dorpen onder druk’.
De noodzaak vindt zijn oorsprong in de lokale situatie. Sociale problemen zoals vergrijzing, ontgroening, bevolkingskrimp, het verlies van werkgelegenheid, het wegvallen van voorzieningen én het wegvallen van sociale cohesie door een veranderende bevolkingssamenstelling, vragen om een brede taakopvatting van woningcorporaties. Hierbij is de regio als schaalniveau het meest geschikt om tot een sociaal duurzaam leefmilieu te komen.
De conclusie is opmerkelijk. Over de breedte van het activiteitenpakket van corporaties woedt al enige tijd een publiek debat. Hebben corporaties zich niet te breed gemaakt? Waren corporaties niet te naïef het sociale domein binnengestapt? Eerder benadrukte stuurgroep Meijerink juist dat corporaties zich primair op huisvesting dienen te richten, slechts in uitzonderlijke gevallen bezig moeten houden met investeringen in het kader van de wijk-, buurt- en dorpenaanpak en geen activiteiten dienen te ontplooien in gebieden waar zij zelf geen woningen bezitten.
Zowel de VROM-raad als minister Eberhart van der Laan lieten eerder weten weinig te zien in een ongewenste stap terug ten opzichte van de door het kabinet juist aangemoedigde inspanningen van woningcorporaties op sociaal gebied.
Vitaliteit dorpen onder druk
De vitaliteit van dorpen staat onder druk. Geëigende instanties redden het niet alleen, zij laten steken vallen of ontbreken eenvoudigweg als partner. Hoe wordt voorkomen dat de populaire dorpen volledig in handen van de rijken vallen en de minder populaire dorpen in die van de minder bedeelden? Hoe kunnen ouderen op het platteland leven met een afnemende mobiliteit en verdwijnende voorzieningen? Is het wegtrekken van jongeren tegen te gaan? En, hoe is het (tijdelijke) huisvestingsvraagstuk, veroorzaakt door de nieuwe arbeidsmigratie uit Midden- en Oost-Europa, inventief op te lossen zodat de sociale integratie van deze nieuwelingen in de lokale gemeenschappen succesvol verloopt? Met andere woorden, hoe kunnen dorpen vitale gemeenschappen blijven waar mensen bereid zijn zich voor elkaar in te zetten?
Regionale optiek
Woningcorporaties bezien deze sociale kwesties steeds meer vanuit een regionale optiek. Samen zoeken naar oplossingen met niet primair het eigen bezit als uitgangspunt. Niet elk dorp kan immers een winkelcentrum, school of multifunctionele accommodatie dragen. Hier ligt een uitdaging in de samenwerking met gemeenten, die immers gebonden zijn aan de gemeentelijke grenzen. Corporaties moeten juist de regio nemen als schaalniveau van waaruit het beste in samenhang naar effectieve oplossingen kan worden gezocht. Niet alleen bouwen en beheren, maar investeren dus in de vitaliteit van dorpen. Voorbeelden zijn ‘Achter de voordeur’-projecten, leefbaarheidsprojecten (‘schoon, heel en veilig)’, maar ook inspanningen op het gebied van wijkeconomie, zorg, ‘community organization’ en werkcreatie.
Accenten
Investeringen van corporaties dienen wel per streek andere accenten te krijgen. Nederland bezit immers platteland met veel verschillende gezichten. Zo is er enerzijds het florerende, welvarende platteland vaak georiënteerd op en in de buurt van stedelijke gebieden en anderzijds is er het meer schrale platteland aan de randen van Nederland.
Onderdruk, overdruk en evenwicht
In het onderzoek dat is uitgevoerd door MOVISIE komen gebieden in beeld waar zowel sprake is van onderdruk op de woningmarkt (Oost-Groningen, Midden- en Noordwest Friesland, Midden-Limburg), overdruk op de woningmarkt (Noord-Hollandse Bollenstreek) als evenwicht op de woningmarkt (de Betuwe). De onderdrukgebieden krijgen de laatste tijd veel aandacht omdat hier de bevolking aan het dalen is (‘krimpen’).
Publicaties bestellen
De SEV-publicaties zijn online te bestellen en/of te downloaden. Open de gewenste publicatie, en vervolgens op ‘voeg toe aan bestellijst’ of op ‘download PDF’. Om meer publicaties te bestellen gaat u terug naar de publicatiepagina's.
U ziet in de rechterbalk hoeveel publicaties in uw bestellijst staan. Bent u klaar met bestellen, vul dan uw gegevens in het formulier in en druk op ‘verzend bestelling’. Bij de aflevering van uw bestelling treft u een factuur aan.
lees meer
print deze beschrijving
bericht
sluiten
_Huur%20op%20Maat.jpg)
