Nederland heeft behoefte aan flexibele huisvesting. De SEV liet onderzoeken welke regelgeving hierop van toepassing is en onderzocht bij vijf bestaande projecten met flexibele huisvesting knelpunten en oplossingen.
Nederland heeft behoefte aan flexibele huisvesting op de woningmarkt. Arbeidsmigranten, studenten of mensen die plotseling op straat staan wegens illegale onderhuur, huurschuld of echtscheiding, kunnen niet op korte termijn terecht in onze kleine, particuliere huursector; de sociale huursector heeft vaak lange wachttijden. Tijdelijke en verplaatsbare wooneenheden kunnen in deze behoefte voorzien, zeker in combinatie met de vele lege kavels in steden. Toch staat Nederland er niet vol mee. Uit twee SEV-onderzoeken (door Arcadis en Laagland’Advies) over het plaatsen en verplaatsen van tijdelijke wooneenheden, blijkt dat de regelgeving lastig is.
Knelpunten in de regelgeving
Een belangrijk knelpunt bij het plaatsen, zo blijkt uit het SEV-onderzoek Regelgeving tijdelijk wonen, is artikel 3.22 WRO. De tijd van maximaal vijf jaar plaatsing zonder mogelijkheid tot verlenging is te kort voor een rendabele investering.
Ook het aantal onderzoeken (flora en fauna, geluid etc) dat uitgevoerd moet worden voor de realisatie van huisvesting voor maximaal vijf jaar, wordt in de praktijk als te zwaar ervaren.
De tijdelijke behoefte die artikel 3.22 WRO eist, is in de praktijk vaak lastig aantoonbaar. Per persoon is de behoefte tijdelijk, maar voor de totale doelgroep geldt dit niet.
Gezaghebbende uitspraak Bouwbesluit
De SEV vindt het nodig dat er een gezaghebbende uitspraak van VROM en VNG komt of er bij verplaatsing getoetst moet worden op het Bouwbesluit bestaande bouw of nieuwbouw. In het eerste geval zijn de verplaatsingskosten veel lager dan in het tweede geval. Wanneer exact dezelfde configuratie wordt verplaatst, zonder bouwkundige aanpassingen met dezelfde bestemming, moet getoetst worden aan het Bouwbesluit bestaande bouw. Als de configuratie (tijdelijke wooneenheden kunnen gemakkelijk gestapeld en aan elkaar verbonden worden op vele manieren) of de functie verandert, of wanneer er bouwtechnische wijzigingen nodig zijn, is het niet meer duidelijk welke regels gelden.
Productcertificaat
Een andere optie om het probleem van toetsing in de toekomst te voorkomen, is het instellen van een productcertificaat voor tijdelijke bouw. Dit productcertificaat wordt afgegeven bij eerste oplevering en geldt daarna voor een vastgesteld aantal jaren. Bij verplaatsing wordt dan alleen de locatiegebonden configuratie opnieuw getoetst (vluchtwegen, lichtinval). Het SEV-onderzoek Verantwoord verplaatsen geeft hiertoe een aantal aanbevelingen.
Plan tijdelijke huisvesting
Een planmatige aanpak kan helpen om tijdelijke locaties te koppelen. Dit maakt de tijdelijke huisvesting ook financierbaar. De SEV adviseert gemeenten daarom naast de reguliere (bestemmings-)plannen, plannen voor tijdelijke huisvesting te maken. Plan aaneengeschakelde plekken voor tijdelijk wonen. Dit geeft omwonenden de zekerheid dat de huisvesting tijdelijk is en investeerders de zekerheid dat zij niet na vijf jaar blijven zitten met tijdelijk vastgoed waar dan geen plek meer voor is.
Overige belemmeringen
Naast knelpunten in de regelgeving, zijn er nog belemmeringen bij gemeenten, corporaties, bedrijven en bewoners. De wil van bestuurders om bijvoorbeeld arbeidsmigranten te huisvesten, ontbreekt. Men is vaak bang voor planschade, al blijkt in de praktijk slechts beperkt planschade te worden uitbetaald. Verder roept tijdelijke huisvesting, vooral van arbeidsmigranten, Not In My BackYard-reacties op bij omwonenden. Ook concurreren tijdelijke bouwlocaties bijna altijd met claims voor vaste bestemmingen. Tijdelijke bestemmingen delven dan vaak het onderspit.
Tot slot zijn veel corporaties niet ingesteld op het vraagstuk van tijdelijke huisvesting of rekenen dit historisch gezien niet tot hun taak.
Stokt de emancipatie in het souterrain van de woningmarkt?
Experimenten van onderkantspecialisten gebundeld
09-03-2010
- door Madelon Stoele
Sociale stijging en sociale stabilisatie zijn de afgelopen jaren ingeburgerde begrippen geworden in de volkshuisvesting. Het SEV-rapport Nieuwe woonvormen bundelt zes vernieuwende projecten.
Invalshoek: probeer niet alleen buurten fysiek te ‘upgraden’, maar probeer ook te bewerkstelligen dat bewoners vooruit komen. In het rapport Nieuwe woonvormen, Experimenten van onderkantspecialisten voor bijzondere doelgroepen, staan bewoners centraal die moeite hebben met zelfstandig wonen in een reguliere woning. Denk aan verslaafden, psychiatrische patiënten en mensen met een verstandelijke handicap. Er zijn veel partijen die deze groepen helpt met ‘wonen’.
Sociale stijging
Leidende vraag in het rapport is: wat is er te verbeteren op het punt van leren wonen en het geven van maatschappelijke kansen aan deze groepen? Is sociale stijging in hun geval mogelijk? Kunnen ze uit een situatie van afhankelijkheid naar een meer onafhankelijke vorm van wonen groeien? Om die vraag te beantwoorden, zijn zes vernieuwende projecten nader bekeken.
Flexibel Wonen, Rotterdam-Rijnmond.
Nieuwe Energie, Leiden.
Omnizorg, Apeldoorn.
Woonbegeleiding, Hoogezand.
’t Groene Sticht, Utrecht.
JES, Amsterdam.
Realisme
Leveren deze nieuwe woonvormen, vaak gevestigd in nieuwe, opvallend architectonisch vormgegeven complexen, ook de geambieerde sociale stijging op de ‘woonladder’? De evaluatie van de zes projecten leert dat spectaculaire stappen niet gezet worden. Het rapport bepleit realisme op dit punt. Wie dagelijks met deze groepen werkt, weet dat verbeteringen niet makkelijk te realiseren zijn en dat het vaak een enorme tour de force is om een stabiele situatie te bereiken: een situatie waarin de bewoner niet voortdurend terugvalt in problematische, oude gewoonten en patronen.
Kansen voor emancipatie
Stokt de emancipatie dan in het souterrain van de woningmarkt? Geenszins. Maar dan moeten instanties en betrokken niet uit zijn op korte-termijn-successen. En instanties moeten niet te gemakkelijk de taal van het beleid overnemen en zonder schroom gaan praten over sociale stijging, doorstroming en kansrijken. Het is verleidelijk om dat te doen vanwege de klaarliggende subsidies, maar op termijn tast het hun geloofwaardigheid aan.
Waar liggen dan kansen om de verdere emancipatie van kwetsbare groepen te bevorderen?
Drie sporen
Het rapport wijst op drie sporen. Het eerste spoor is het naar een hoger plan tillen van de professionaliteit van de beroepskrachten die met deze bijzondere groepen werken. Het tweede spoor is de samenwerking tussen de verschillende instanties in het enorm verkavelde en verkokerde veld van alles wat te maken heeft met de onderkant van de woningmarkt. Het derde spoor is de inbedding van de verschillende woonvormen in de wijken waar ze zijn gevestigd. Op elk van deze drie sporen is nog winst te maken, en in samenhang, kan de winst nog groter worden.
Inspirerende pioniers
In het rapport worden de historische wortels op het terrein van woonmaatschappelijk werk belicht. De intensiteit waarmee pioniers, zoals de legendarische Johanna ter Meulen, contact hielden met hun kwetsbare huurders, wordt in tegenwoordige woontoezicht-projecten niet gehaald. Daar valt dus nog heel wat te winnen.
De kwaliteit van veel publieke ruimten in Nederland schiet tekort. De kwaliteit die er zou kunnen zijn, is er niet. Om de mogelijkheden beter te benutten, heeft de SEV het experimentenprogramma Where life swirls opgezet.
De kern hiervan is het verbeteren van publieke ruimten in een door de SEV geformeerd multidisciplinair team. Voor het experiment zijn zeven pilots geselecteerd. De SEV beoogt met dit programma kennis aan te leveren die de kwaliteit van onze publieke ruimten kan verhogen. We stellen ze hier aan u voor. Van april 2010 tot 2012 gaat het SEV-team deze locaties analyseren.
De Oude Maas, Hoogvliet
De oever van de Oude Maas zijn ingeklemd tussen stedelijke bebouwing en infrastructuur. De oevers van de Oude Maas liggen met hun rug naar de woongebieden er direct achter.
Oever van de Oude Maas in Hoogvliet, Rotterdam
Hoogvliet is een vroegnaoorlogse satellietstad van Rotterdam, ooit gebouwd voor arbeiders van de petroleumhaven. Op dit moment wordt Hoogvliet drastisch geherstructureerd; woningen en infrastructuur worden aangepakt. De oevers van de Oude Maas zijn belangrijk om de ambities van Hoogvliet waar te maken. Het gebied kan uitgroeien tot een aantrekkelijke en toegankelijke groene ruime met veel mogelijkheden voor recreatie, maar dan moet er worden gewerkt aan de inrichting, veiligheid, beheer, culturele programmering en economische infrastructuur.
Park Oudegein, Nieuwegein
Park Oudegein heef de allure van het Zuiderpark in Rotterdam of het Amsterdamse Bos. De ambitie is om Park Oudegein tot hét stadspark van Nieuwegein te maken.
Park Oudegein, Nieuwegein
Het park is onderdeel van het voormalige landgoed van kasteel Oudegein. Natuur, historie, sport en cultuur komen er samen. Op dit moment hebben de verschillende functies scherpe afscheidingen die lastig zijn voor de gebruikers. Deze worden versterkt door een verbindingsweg dwars door het park en door de geslotenheid van het park aan de randen. De ambitie van de gemeente is het park beter te verbinden met de omliggende wijken en het stadshart, én het park een duidelijke identiteit te geven met meer ruimtelijke samenhang. Het park zou ook verbindingen tussen mensen moeten stimuleren en moeten uitgroeien tot een ontmoetingsplek voor álle bewoners van Nieuwegein.
Het dorpshart van Overdinkel, gemeente Losser, Overijssel
Hoewel Nederland sterk verstedelijkt is, zijn er duizenden dorpen.
Overdinkel
Overdinkel is een middelgroot dorp. Het kerkdorp ligt in het oosten van Twente, aan de grens met Duitsland en heeft een kleine vierduizend inwoners. De gemeente Losser en woningcorporatie Domein willen het dorpshart van Overdinkel laten uitgroeien tot een levendige ontmoetingsplaats. Door allerlei sociaal-maatschappelijke veranderingen, hebben dorpen als Overdinkel andere functies gekregen. Welke vormen van publiek leven zijn daar anno 2010 te realiseren? Kan de ontmoetingsfunctie versterkt worden en hoe?
Grote Markt, Groningen
De Grote Markt in de stad Groningen fungeert al eeuwenlang als stadscentrum. Het is een groot, binnenstedelijk plein, zoals die we ook in steden als ‘s-Hertogenbosch (Markt), Dordrecht (Grote Markt) en Enschede (Oude Markt) kennen. Geschiedenis en moderne stedenbouw komen er samen. De verwoestingen van de Tweede Wereldoorlog zijn aangegrepen om het plein ingrijpend te wijzigen en passend bij de tijdgeest van toen meer allure te geven. De auto kreeg er zijn plek, ten koste van ruimtelijke samenhang en beslotenheid. In de jaren zeventig verdween de auto weer. In de toekomst gaat er waarschijnlijk een tram over het plein rijden en er zijn plannen om de oost- en noordwand van het plein economisch te ontwikkelen.
De verschillende ingrepen moeten het plein onderdeel laten zijn van het winkel- en wandelcircuit van de stad, maar ook als verblijfsgebied versterken. Aan de SEV is gevraagd na te denken over het integreren van de verschillende pleinfuncties (verkeer, verblijf, economie etc.) en een verbinding te leggen met nabijgelegen publieke ruimten.
De Kleine Wereld in Buikslotermeer, Amsterdam
De Buikslotermeer in Amsterdam-Noord is een typische vroegnaoorlogse wijk uit de jaren zestig, een woongebied van portieketageflats met veel groen.
De Kleine Wereld, Buikslotermeer
Meer specifiek gaat het om de (openbare) tuinen van het complex Lohuis, Imbos, Hagenau en Dijkwater. Het gebied staat bekend als ‘De Kleine Wereld’ met 160 portieketagewoningen, een bedrijfsruimte en 75 garageboxen.
De groene ‘tuinen’ tussen de flats functioneren slecht. Bewoners voelen zich er niet verantwoordelijk voor. In de tuinen ligt zwerfvuil en afval en jongeren vanaf 12 jaar hebben geen plek om te voetballen of bij elkaar te komen. Woningcorporatie De Key en het stadsdeel zijn op zoek naar oplossingen die betrokkenheid bij en zorg voor de publieke ruimte stimuleren bij bewoners. De publieke ruimte zou tot het collectieve ‘eigen erf ‘ moeten gaan horen waar bewoners graag verblijven en zich ook verantwoordelijk voor voelen.
Prins Bernhardplein in Zuilen, Utrecht
De wijk Zuilen in Utrecht is gebouwd in de jaren twintig. Na de oorlog is deze wijk uitgebreid met vooral portieketageflats, afgewisseld met eenvoudige eengezinswoningen, die in opzet afwijken van de vooroorlogse bouw. Op het Prins Bernhardplein in Zuilen overheerst op dit moment verkeer en wordt vooral benut door ‘hangjongeren’ en hondenbezitters. Hoewel niet heel aantrekkelijk, zorgen de aan het plein gelegen winkels, voor aanloop en reuring. Het plein heeft een onduidelijk profiel. Het plein heeft twee gedeeltes die gescheiden zijn door een verkeersknooppunt. De gemeente Utrecht heeft de SEV gevraagd te adviseren over de voorgenomen herinrichting van het plein, met het oog op het verbeteren van de ontmoetingsfunctie. Ook het aspect van wijkeconomie komt aan de orde.
Publieke ruimte rondom galerijflats in Gillisbuurt, Delft
De naoorlogse Gillisbuurt in Delft is een typische jarenzestigwijk. De buurt heeft een ruim opgezette stedenbouwkundige structuur met hoogbouwgalerijflats, omringd door veel groen, enkele wegen en fiets- en wandelpaden.
De Gillisbuurt, Delft
Aan de rand van de buurt is een voorzieningenstrip. Tijdens schooluren is er bijna niemand in de publieke ruimte in de Gillisbuurt, na schooltijd zijn er alleen jongeren te vinden, ook in de avond en ‘s nachts.
De publieke ruimte wordt heringericht. Er zijn plannen voor een speelplek voor de jongere jeugd en voor een sportlocatie voor tieners. De gemeente Delft en Woonbron hebben de SEV gevraagd mee te denken over hoe ‘sociale allure’ terugkomt in deze groene, openbare ruimte. Hoe is de voorzieningenstrip in te richten, zodat hij bijdraagt aan een intensiever gebruik (door meer groepen) van de publieke ruimte?
Meer SEV-experimenten met openbare ruimte
Het aantal pilots wordt de komende maanden nog uitgebreid. Gesproken wordt met het stadsdeel Ypenburg (een Vinex-locatie van Den Haag) en de gemeente Heerhugowaard.
De SEV heeft nog andere experimenten die zich richten op de publieke ruimte. Zo wordt er onderzoek gedaan naar het gebruik van de publieke ruimte in de Poptahof in Delft. In de Amsterdamse Transvaal loopt een onderzoek naar de kansen voor wijkeconomie in relatie tot het gebruik van de openbare ruimte. Daarnaast volgt de SEV het Noord-Hollandse project Buitenruimte binnenboord en is de SEV betrokken bij een project dat zich richt op de kwaliteit van de publieke ruimte van de Utrechtse ‘bloemkoolwijk’ Lunetten.
Is het bouwproces te versnellen? Welke partijen zijn daarbij nodig en kunnen processen slimmer op elkaar worden afgestemd? Wat kan de rol van bewoners zijn? Dat zijn de vragen uit de evaluatie van het SEV-experiment Versneld Bouwen.
In de evaluatie, die is uitgevoerd door Bureau Stedelijke Planning, staan de ervaringen van de eerste drie jaar.
Aanleiding
De achterblijvende woningbouwproductie in Noord-Brabant was de aanleiding voor een aantal marktpartijen, waaronder ontwikkelaar Hendrik Coppelmans, adviesbureau Arcadis en automatiseerder iBuild om de handen ineen te slaan om het bouwproces in Brabant te versnellen. Zij hebben in 2006 de Stuurgroep Versneld Bouwen opgericht.
Stuurgroep Versneld Bouwen
De stuurgroep heeft een proces van woningbouwontwikkeling ontworpen waarmee de doorlooptijd van gebiedsontwikkeling tot en met oplevering met 40 procent kan worden bekort, via proces-, project-, ontwerp- en bouwversnelling. Dit proces is gebaseerd op prestatieafspraken met gemeenten. De gemeente houdt de regie in handen. Zij formuleert voor welke doelgroep wordt gebouwd en onder welke randvoorwaarden. De uitvoering van het ontwikkel- en bouwproces is in handen van de Stuurgroep Versneld Bouwen.
Versnelt Versneld Bouwen?
In drie jaar tijd zijn drie pilots gestart in de gemeenten Best, Landerd en Veghel. Helaas is nog in geen van de gemeenten het complete traject doorlopen. De toekomst zal uitwijzen of het gehele traject van Versneld Bouwen tot de daadwerkelijke 40 procent versnelling leidt.
Eerste ervaringen
De evaluatie laat zien dat ingrediënten van Versneld Bouwen potentie hebben, zoals het vroegtijdig betrekken van de consument, (vooral bij kleine gemeenten) het uit handen geven van het planproces en het inzetten van de quick scan. Er zijn nog meer mogelijkheden om tot versnelling te komen, zoals een flexibel bestemmingsplan. Ook maakt de grondpositie nogal uit. Zelfs het in handen hebben van de grond door de gemeente, is geen garantie voor versnelling. Ook goede communicatie en verwachtingsmanagement naar de consument, de gemeenten en andere betrokkenen blijkt cruciaal.
In de evaluatie is ook gekeken naar de doelgroep en het type woningen. Consumenten met ervaring met een koopwoning en eengezinswoningen blijken goede ingrediënten voor succes te zijn.
Gemeenten
Uit de evaluatie blijkt dat gemeenten voorstander zijn van de quick scan en het vroegtijdig betrekken van consumenten. Het parallel laten lopen van processen vinden zij lastiger. Ook het feit dat de stuurgroep uit maar één ontwikkelaar en één adviseur bestaat, vinden gemeenten een nadeel.
SEV-betrokkenheid
De SEV vindt Versneld Bouwen om drie redenen interessant. Allereerst is er het aspect van mede-opdrachtgeverschap. De Stuurgroep Versneld Bouwen zet in op het betrekken van de doelgroep vanaf het begin van de ontwikkeling. Ten tweede is de aanpak van Versneld Bouwen vernieuwend omdat de gemeente zich beperkt tot de regie. De private partijen uit de stuurgroep nemen het voorbereidend werk uit handen. Ten slotte is de potentiële procesversnelling door het parallel laten lopen van procesfasen interessant.
In januari organiseerde de SEV een expertmeeting over ‘transnationaal wonen’. Steeds meer Nederlanders wonen afwisselend in Nederland en een tweede land. Wat betekent dit voor de volkshuisvesting?
De SEV gaat dit onderwerp met Forum, instituut voor multiculturele vraagstukken, verder uitwerken en is op zoek naar participerende gemeenten, corporaties en andere organisaties.
De eerste generatie migranten
In de expertmeeting werd stilgestaan bij de pendelpatronen van de vier grootste migrantengroepen in Nederland, in het bijzonder de oudere migranten. Hoewel zij vaak zwak geworteld zijn in de Nederlandse samenleving, kiezen maar weinigen voor remigreren. Hun kinderen en kleinkinderen binden hen aan Nederland, evenals de gezondheidszorg. Zo zijn ze aan twee landen verbonden en verdelen ze ook het wonen over deze twee landen.
Turkse ouderen
Veel Turkse ouderen verblijven een deel van het jaar in Turkije, van april tot oktober. Vanuit Nederland hebben ze geïnvesteerd in een woning, meestal in de streek van herkomst.
Metin Celik en Musa Yabasun van Huiskens Kaygun & Partners wezen erop dat er een interessante markt bestaat voor short stay faciliteiten voor deze groep in Nederland. In de grote steden zouden kleinschalige pilots gestart kunnen worden. Bijvoorbeeld huurappartementencomplexen van zo’n veertig tot zestig woningen. Wil een dergelijk initiatief succesvol zijn, dan is het volgens hen belangrijk dat de tijdelijke huurders hun appartement naar eigen smaak kunnen inrichten. Turkse ouderen willen niet het gevoel hebben gast te zijn. Praktisch betekent het dat ze hun eigen meubels moeten opslaan in een opslagruimte en dat bij wisselingen het appartement grondig schoongemaakt moet worden. Het beeld zou dan kunnen zijn: zes of zeven maanden in de eigen woning in Turkije, de rest van de tijd in het short stay huurappartement in Nederland.
Investeren in inburgering
Short stay faciliteiten maken het voor grootouders mogelijk de band met hun kinderen vast te houden; juist ook bij bijzondere gebeurtenissen en calamiteiten, zoals de geboorte van kleinkinderen of ziekte van familieleden. Dat is een belangrijke constatering: investeren in short stay is investeren in inburgering in Nederland. Het lijkt een paradox, maar dat is het niet.
Marokkaanse ouderen
Ismael Elhadioui van woningcorporatie Maasdelta in Maassluis, schatte dat bijna 90 procent van de Marokkaanse ouderen in de zomer 2/3 maanden naar Marokko gaat en ook nog eens een maand in de winter. Dat kan door de goedkope vliegtuigtickets. Hij ziet niet alleen mogelijkheden voor short stay faciliteiten in Nederland, maar óók in Marokko, ondanks het feit dat veel ouderen Marokkanen een eigen huis in Marokko bezitten. De vraag is wel wie in Marokko zou moeten investeren. Elhadioui benadrukte dat short stay appartementencomplexen in Marokko ook voor vrouwen aantrekkelijk moeten zijn.
Zorgaanbieders
Voor de korte termijn bepleitte hij het starten van een beperkte pilot met short stay appartementcomplexen in Rotterdam en/of Amsterdam. Ook zorgaanbieders zouden hierin moeten participeren.
Surinaamse ouderen
Surinaamse ouderen reizen meestal rond de kerst naar Suriname. Ze blijven daar meestal een tot twee maanden. Caroline Sijtsma van Stadgenoot ziet de belangstelling voor remigratie langzaam groeien onder Surinaamse ouderen, maar het gaat nog niet om grote aantallen.
Ze geeft aan dat er al meer dan tien jaar banden zijn tussen Amsterdamse corporaties en Suriname. In 2000 is Stichting Brasa opgericht. Deze stichting ijvert o.a. voor betaalbare sociale huisvesting in Suriname. In dat jaar is ook de Surinaamse woningstichting Sekrepatu opgericht. Met subsidies van de Nederlandse overheid, financiert Stichting Brasa een groot woningbouwproject van Sekrepatu. Op dit moment zijn daarvan 200 woningen gerealiseerd; de ambitie is dit aantal te laten uitgroeien tot 500.
Beschikbare appartementen
Sijtsma geeft aan dat de huidige woningen van Sekrepatu in veel gevallen te duur zijn voor de lokale bevolking van Suriname en dat Nederlands remigranten nog aarzelen om deze woningen te huren of te kopen. Mogelijk is een deel van de woningen van Sekrepatu interessant voor pendelaars.
Voorts bekijkt Stadgenoot met een zorgverzekeraar of het mogelijk is om vanuit Nederland thuiszorg te regelen voor Surinaamse ouderen die een aantal maanden in Suriname wonen. Dat zou ook voor het personeel van de zorgverzekeraar interessant zijn.
Antilliaanse ouderen
Eelco Parie (Parie Communicatie) geeft aan dat op Curaçao de woningstichting Fundashon Kas Popular actief is. De FKP beheert ca 4.000 huurwoningen en heeft daarnaast de bouw van enkele duizenden zogenaamde zelfbouwwoningen begeleid. Parie zegt nog geen zicht te hebben op pendelpatronen van Antillianen. Duidelijk is wel dat Curaçaoënaars met regelmaat naar Nederland vliegen en dan bij vrienden of familie verblijven. Parie reist binnenkort naar Curaçao om te verkennen of er belangstelling is voor transnationaal wonen.
Transnationaal wonen verbreden
Chris Huinder van Forum vroeg zich af of transnationaal wonen voor álle groepen ouderen moest zijn – om stigmatisering te voorkomen. In mediterrane landen brengen tienduizenden gepensioneerden een deel van het jaar door, onder hen zijn ook veel allochtone ouderen.
Gezondheidswinst
Alle deelnemers aan de expertmeeting noemden de gezondheidswinst die gepaard gaat met transnationaal wonen. Voor de eerste generatie Turkse en Marokkaanse mannen geldt dat velen al op hun vijftigste in de WAO zaten. Ze raakten in een isolement, versomberden en gebruikten veel medicijnen. Veel migrantenkinderen weten dat als vader of moeder in het land van herkomst komt, hun gezondheidsklachten verdwijnen. Daarom is transnationaal wonen voor zorgverzekeraars interessant.
Tot slot
De deelnemers aan de expertmeeting waren het eens: in onze grote steden is de tijd rijp voor het realiseren van short stay faciliteiten voor pendelende, oudere migranten.
De expertmeeting was een eerste stap. Er moet nog beter zicht komen op de pendelpatronen van allochtone ouderen. Kloppen de observaties van de deelnemers aan de expertmeeting? Voor welke groepen migranten zijn short stay faciliteiten mogelijk haalbaar?
Tweede stap is het in kaart brengen van kansrijke modellen van transnationaal wonen.
In de afgelopen jaren was er veel aandacht voor de kwaliteit van het interne toezicht bij woningcorporaties. Een aantal affaires gaf daar extra voeding aan. De sector zelf nam een aantal initiatieven ter verbetering en voegt daar samen met de SEV een initiatief aan toe.
Er is al een Stichting Visitatie opgericht, de toezichttaak van het Centraal Fonds wordt waarschijnlijk uitgebreid en de eisen aan commissarissen worden verhoogd.
Toezichthouders formeel aanspreekbaar
De SEV denkt dat ook de manier waarop de raden van commissarissen zich tot de belanghouders en de nieuwe woonautoriteit verhouden, te verbeteren is. Het gehanteerde beginsel daarbij is dat de kwaliteit van het interne toezicht toeneemt als toezichthouders formeel aanspreekbaar zijn door de belanghouders en het externe toezicht.
Experiment met woningcorporaties
Daarom start de SEV samen met de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) een experiment om een methodiek uit te werken voor het organiseren en realiseren van de formele aanspreekbaarheid van het interne toezicht en deze te toetsen in de praktijk. Het CFV en de Woonbond steunen dit experiment waarbij de Governancecode Woningcorporaties het uitgangspunt is.
Het doel van het experiment is dat commissarissen door het formeel aanspreekbaar zijn nadrukkelijker en intensiever toezicht houden op het functioneren van woningcorporaties.
Denkrichtingen
Om bovengenoemd doel te bereiken, wordt in het experiment een effectieve en praktisch toepasbare procedure en methodiek ontwikkeld voor het formeel aanspreekbaar zijn van toezichthouders van woningcorporaties, door belanghouders en de externe toezichthouder.
Een van de meest effectieve en kansrijke manieren om dit te realiseren, is volgens de initiatiefnemers dat commissarissen zelf aangesproken kunnen worden door de belanghouders en het externe toezicht op de kwaliteit en de besluiten van hun toezicht. Daarbij is niet bedoeld aanspreken in juridische zin (aansprakelijk stellen voor de financiële schade van falend beleid en toezicht), maar aanspreken op het toezicht dat zij uitoefenen en dan bij voorkeur vóórdat beleid en toezicht falen. Zo vormt de RvC een gesprekspartner die in letterlijke zin aanspreekbaar is op de kwaliteit van het beleid en het toezicht zoals de relevante belanghebbenden dit ervaren.
Vergelijking ontwikkeling financiële markt
Langs deze lijnen verder denkend, kan de praktische aanspreekbaarheid van de RvC verder uitgroeien doordat ook de externe toezichthouder - in het nieuwe stelsel de autoriteit die de rollen van het ministerie en het CFV bundelt - direct commissarissen aanspreekt op hun toezicht.
Een vergelijkbare ontwikkeling is gaande bij beursvennootschappen en financiële instellingen waar van oudsher de AFM en DNB uitsluitend een gespreksrelatie hadden met het bestuur en niet of nauwelijks in gesprek waren met commissarissen. Beide toezichthouders zoeken in toenemende mate het gesprek met commissarissen vanwege hun groeiende belang in de checks and balances binnen de onderneming.
Experimentpartners
Corporaties zijn van harte uitgenodigd om deel te nemen aan dit experiment. We zoeken corporaties van verschillende grootteklassen, gespreid over stedelijk en landelijk gebied.
Meer informatie bij Frieda Crooy, crooy@sev.nl, 010 – 282 50 71
Aanmelden bij Denise van den Broek, broek@sev.nl, 010 – 282 50 51
Niets doen in Holwerd leidt tot veel waardeverlies van vastgoed, maar ook van ruimtelijke kwaliteit. Het is wel mogelijk om met slimmere ingrepen het waardeverlies in krimpgebieden te beperken. Het Aanvalsplan Krimp Holwerd onderzoekt scenario's.
Voor een waddendorp als Holwerd kan men zowel vraaggericht (extra toerisme aantrekken) als aanbodgericht (uit de markt halen van woningen) te werk gaan. Ontbouwen lijkt voor Holwerd dat een beschermd dorpsgezicht heeft, onvermijdelijk te zijn. Dit blijkt uit het Aanvalsplan krimp Holwerd.
Holwerd
Holwerd is een prachtig gelegen terpdorp in Noord-Friesland, vlakbij het wad en de boot naar Ameland. Holwerd heeft circa 650 woningen, waarvan eenderde corporatiebezit is. Tussen 2003 en 2008 nam de bevolking met 8 procent af. Holwerd krimpt. Dat is ook zichtbaar op de woningmarkt. Medio 2009 stond 1 op de 10 koopwoningen te koop. Vooral in het centrum, het beschermde dorpsgezicht, zijn hier en daar leegstaande en verwaarloosde particuliere panden.
Holwerd heeft veel last van vergrijzing; Holwerd is sociaal-economisch kwetsbaar en de werkloosheid is 7 procent (jan 08). Er is een afnemend draagvlak voor voorzieningen in Holwerd. Er zijn twee winkels in bedrijf; in het oude dorpscentrum staan meerdere winkelpanden leeg.
De aanpak
De SEV gaf samen met Thús Wonen, gemeente Dongeradeel en de provincie Fryslân opdracht om de PRC/ARCADIS-aanpak van een ontbouwingsplan uit te voeren voor Holwerd. Stichting Doarpswurk en Dorpsbelang Holwerd dachten intensief mee. Voor de SEV was dit een bijzondere en geslaagde aanpak: bewoners die vanaf het begin af aan meedenken en dus zelf nadenken over gevolgen en oplossingen van krimp. Tijdens het proces is op basis van een analyse en krachtenveldanalyse een aantal scenario’s gemaakt: niets doen, twee varianten van een woondorp en twee varianten van een recreatief waddendorp. Alle scenario’s zijn getoetst op planologische, maar ook op financiële haalbaarheid. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) gaf inzicht in de vraag wat krimp gaat kosten en wat de voorstellen uit de scenario’s kunnen opleveren.
Uitkomsten aanvalsplan
Uit deze MKBA blijkt dat als er geen extra ingrepen komen in Holwerd, er tussen nu en 2030 ruim 23 miljoen euro aan waarde verloren gaat. Dit komt door afname van de ruimtelijke kwaliteit, afname van toeristische en dagelijkse bestedingen en door leegstaande woningen. Als er niet wordt ingegrepen, is de kans groot dat er een overschot van circa 150 woningen ontstaat met een afnemende ruimtelijke kwaliteit, waardoor Holwerd in een neerwaartse spiraal van economische, sociale en fysieke problemen komt. Gezamenlijk investeren in uitvoering van (onderdelen) van een aantal concepten verzacht het waardeverlies aanmerkelijk en voorkomt een negatieve spiraal.
Toepasbaar in heel Nederland
Welke mogelijke ingrepen zijn er in een krimpsetting? In Holwerd zijn zes ruimtelijke scenario’s uitgewerkt, zie de Ingrepenkaart (PDF, 249 kB).
Consolideren in de dorpskern (beschermd dorpsgezicht) door behoud en verbetering van vastgoed en buitenruimte.
Extensiveren in de dorpsschil door het slopen van vastgoed en uitgifte van vrije bouwkavels in lage dichtheid; dit betekent wel bijna altijd waardeverlies.
Ontwikkelen door realisatie van recreatieve voorzieningen.
Integreren van maatschappelijke-, welzijns- en sportvoorzieningen, waardoor er meer ruimtelijke samenhang komt.
Interesseren van potentiële bezoekers en bewoners.
Aanjagen door het stimuleren van herontwikkeling van beeldbepalende panden.
De aanpak van krimp is hiermee niet een kwestie van alleen slopen. Een goed ontbouwingsplan heeft zowel een ruimtelijke, cultuurhistorische en een landschappelijk afgewogen strategie.
De aanpak van ontbouwen
In een krimpsetting zijn veel verschillende organisatiemodellen denkbaar. Bij het aanvalsplan krimp Holwerd passen de volgende aanpakken van licht naar zwaar.
Aanschrijven en handhaven van huiseigenaren met een verloederde woning.
Particuliere woningverbetering door stimuleren van collectieve aanpak en/of financiële prikkels.
Instellen van een krimpregisseur, die actief met korte- en langetermijnstrategieën aan de slag gaat en de dorpsbewoners faciliteert in combinatie met andere middelen.
Een op te richten Dorp Ontwikkelings Maatschappij of Stichting Dorpsherstel door private en publieke partijen, investeert risicodragend door onder meer grondposities in te nemen, vastgoed aan te kopen, te herbestemmen en/of uit de markt te halen.
Coöperatieve samenwerking door bijvoorbeeld het particulier bezit in te brengen in een organisatie die weer panden aankoopt, opknapt en/of sloopt.
Ontbouwen in Holwerd
PRC adviseert Holwerd een aantal stappen te nemen om de krimp te lijf gaan. Hierbij staat centraal dat leegstand in de kern voorkomen moet worden, het liefst door permanente bewoning; dat ontbouwen in de schil onvermijdelijk is en dat je niet naar buiten moet kijken en wachten op externe recreatieve aanjagers, maar dat de aanwezige kwaliteiten van het dorp worden benut.
Een greep uit de aanbevelingen:
Faciliteer particulier initiatief voor en door het dorp.
Vorm per type ingreep strategische allianties en kies de organisatievorm.
Start als woningcorporatie en gemeente met de ingrepen en creëer met behulp van maatschappelijk vastgoed een sneeuwbaleffect.
Probeer bestaande bewoners voor het dorp te behouden, ook bij herstructurering.
Creëer een parkeeroplossing voor de bezoekers van Ameland waar Holwerd profijt van heeft.
Uit de evaluatie blijkt dat álle betrokkenen, inclusief de omwonenden en de bewoners, positief zijn over Skaeve huse en dat burenoverlast in woonbuurten vermindert. Toch is het moeilijk locaties voor nieuwe Skaeve huse te vinden.
Op de nieuwe locaties blijken de bewoners niet of nauwelijks overlast te geven voor de aangrenzende buurt, mits de skaeve huse op voldoende afstand liggen en er een visuele afscheiding is. De bewoners van de skaeve huse komen tot rust door een stabiele woonsituatie en de ruimte die zij hebben om hun afwijkende leefstijl te leven; bijna de helft knapt ook duidelijk op in gedrag.
Vijf projecten in Nederland
Het concept Skaeve huse is geïmporteerd uit Denemarken waar honderden skaeve huse staan. In Nederland zijn, in de drie jaar die het SEV-experiment duurde, vijf projecten met in totaal 27 skaeve huse gestart in Kampen, Maastricht, Amsterdam, Arnhem en Tilburg.
Wat zijn Skaeve huse?
Skaeve huse zijn sobere eenpersoonswooneenheden op een locatie buiten een woonwijk met een dagelijks langskomende sociaal beheerder. De bewoners zijn meestal mannen met een verleden van ernstige woonoverlast. Ze mijden de gebruikelijke vormen van begeleid wonen. De meesten hebben een verslavings- en/of een psychiatrisch probleem.
SEV-advies
De SEV bracht een advies uit aan minister Van der Laan. Daarin staat dat skaeve huse regulier onderdeel van beleid moeten zijn voor mensen met maatschappelijke problemen die woonoverlast veroorzaken. Het is van belang bezwaren van omwonenden te voorkomen door goede communicatie, dagelijks toezicht en een ruime opzet. Gemeenten moeten planologische belemmeringen wegnemen en locaties aanwijzen, maar Skaeve huse zijn een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente, woningcorporaties en hulpverlening.
Maatschappelijk ondernemen is voor de meeste corporaties een weloverwogen strategische keuze. In de alledaagse praktijk bleek het voor veel corporaties echter een lastige opgave om de resultaten van die keuze aan te tonen.
Maar wat is de zin van maatschappelijk ondernemen als we niet goed weten wat het ons oplevert?
Het inzichtelijk maken van maatschappelijk rendement is een van de meest uitdagende elementen in het maatschappelijk ondernemerschap. Wie kan aantonen welke voordelen er zijn te behalen voor de samenleving met een maatschappelijke investering, creëert een breed draagvlak. Dat vergroot de kans om de plannen daadwerkelijk te kunnen realiseren. Uit de samenleving klinkt bovendien steeds vaker de vraag naar een goede inhoudelijke onderbouwing.
Maatschappelijk rendement was lang een abstracte term. Die tijd is voorbij. De Effectenarena van de SEV is een handig hulpmiddel dat helpt om de relatie tussen investeringen, maatregelen en effecten in beeld te brengen. Een van de krachten van de Effectenarena is dat ook maatschappelijke investeringen op een zakelijke manier worden benaderd.
In november 2008 werd de Effectenarena gepresenteerd (een beknopte handleiding is terug te vinden op http://www.effectenarena.nl). Inmiddels zijn al veel gebruikers bekend met het instrument. Op basis van hun bevindingen is de uitgebreide Gebruikershandleiding gemaakt.
In de Gebruikershandleiding komen onder andere de volgende vragen aan de orde. Hoe gebruik ik de Effectenarena? Waar moet ik op letten? In welke situaties werkt het instrument het best? Ook worden er adviezen gegeven hoe de Effectenarena in groepsverband kan worden gebruikt.
De Effectenarena kan vanachter het bureau worden toegepast, maar de ervaring leert dat het instrument vooral zijn waarde bewijst wanneer collega’s en belanghouders hem met elkaar invullen.
De Gebruikershandleiding van de Effectenarena kunt u hier (PDF, 1042 kB) downloaden
Contactpersoon SEV: Jochum Deuten, telefoon 06 - 47 09 43 15, e-mail deuten@sev.nl.
Taco Brandsen van de Radboud Universiteit Nijmegen en zijn collega’s deden onderzoek naar vergelijkbare projecten in Antwerpen, Londen, Berlijn, Marseille en Angouleme.
De conclusies uit deze internationale studie zijn:
Nederland is het meest paternalistisch. Elders is men terughoudender, met dwang en repressie wordt omzichtiger omgegaan, en de privacy van bewoners staat meer voorop. In het Antwerpse project wordt bijvoorbeeld schriftelijk toestemming gevraagd om bij bewoners thuis te mogen komen.
In Nederland werkt men met beroepskrachten. De semi-professional ontbreekt. In het buitenland is hij (en vooral ook zij) prominenter aanwezig. Zie de Stadtteilmütter in Berlijn, vrouwen van allochtone afkomst die getraind zijn om vrouwen met een vergelijkbare achtergrond via huisbezoeken te benaderen.
De derde conclusie is dat in het buitenland een aantal Achter de Voordeurprojecten of projecten die daar op lijken, op initiatief van bewoners zijn gestart en niet vanuit instanties.
De vierde conclusie is dat in een aantal buitenlandse projecten het accent minder ligt op hulpverlening, maar eerder op stimulans, informatie en zelfs wijkeconomie. Kortom, de insteek is minder problematiserend.
Nieuw licht
Deze conclusies werpen een nieuw licht op de Achter-de-voordeurprojecten in Nederland. In het buitenland staat de frontlijnprofessional meer tussen de burger en de instanties, Bij ons is hij/zij een vertegenwoordiger van de instanties. Wellicht kunnen we elementen van over de grens overnemen. Bijvoorbeeld door beter gebruik te maken van het potentieel van semi-professionals uit de wijk, door spaarzamer gebruik te maken van zware interventieteams, door meer onderscheid te maken tussen situaties waar zware dan wel lichte interventies gewenst zijn. Ook kan er vaker worden gekozen voor een strategie van zorgvuldige relatieopbouw met bewoners. Op de langere termijn zou dat effectiever kunnen zijn en geld kunnen besparen.
Achter Nederlandse voordeuren
Het rapport: Internationale vergelijking achter de voordeur, Professionals in de frontlijn tussen burgers en instanties, is het derde in de rij over het onderwerp Achter de voordeur. In 2007 publiceerde de SEV een Verkennend onderzoek naar zeven grootstedelijke Achter-de-voordeurprojecten en in 2008 Verbonden met de buurt, waarin de Achter-de-voordeuraanpak in Rotterdam-Pendrecht geëvalueerd werd.
Op donderdag 11 februari presenteerde de SEV het rapport ‘De maatschappelijke effecten van De Rotterdam: geordend en beschouwd’. In de rapportage zijn met behulp van de Effectenarena alle maatschappelijke effecten van De Rotterdam in kaart gebracht. Een deel van deze effecten is economisch van aard.
Exploitatieopbrengst en maatschappelijke opbrengst
Maatschappelijk rendement was lang een abstracte term. Die tijd is voorbij. De Effectenarena van de SEV is een handig instrument dat helpt om de relatie tussen investeringen, maatregelen en effecten in beeld te brengen. Naast de exploitatieopbrengst van De Rotterdam is er de maatschappelijke opbrengst. De analyse van De Rotterdam richt zich op de maatschappelijke opbrengsten voor de stad Rotterdam als geheel en Rotterdam Zuid en Katendrecht in het bijzonder. Daarbij is ondermeer ook gekeken naar de effecten op het middelbaar beroepsonderwijs en de werkgelegenheid. Op basis van de Effectenarena is de berekening dat de maatschappelijke en economische opbrengsten de komende tien jaar € 111 tot € 181 miljoen bedragen in de vorm van onder andere extra bestedingen in de stad, toename van werkgelegenheid en stijging vastgoedwaarde in Katendrecht en Rotterdam.
Opdrachtgevers onderzoek
De Effectenarena van De Rotterdam is uitgevoerd in opdracht van de SEV en wooncorporatie Woonbron. De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Woonbron is een van de grotere wooncorporaties in Nederland met als werkgebied de Zuidvleugel van De Randstad. De corporatie bedient zo’n 50.000 huishoudens en is eigenaar van de Rederij De Rotterdam BV.
Aan het onderzoek werkten mee: Quattro Advies, Radboud Universiteit Nijmegen, LPBL, Atlas voor Gemeenten en de SEV.
Download rapport
Het gehele rapport ‘De maatschappelijke effecten van De Rotterdam: geordend en beschouwd’ en het achtergrondonderzoek ‘Economische Effecten De Rotterdam’ dat als bijlage in het rapport is opgenomen, kunt u hier downloaden.
Meer informatie
Frieda Crooy, communicatie, crooy@sev.nl, 06-20012871
De SEV heeft het experiment Huur op Maat tussentijds geëvalueerd. Huurders blijken te kiezen voor kwalitatief betere woningen die zonder Huur op Maat voor hen niet betaalbaar zouden zijn. De huurkorting die de corporaties geven, komt vooral bij deze huishoudens terecht. Ook blijkt dat meer huurwoningen met Huur op Maat betaalbaar zijn voor huurders met een laag inkomen. Hiermee voldoet Huur op Maat aan de doelstellingen.
In het eerste jaar van Huur op Maat zijn bijna 3200 Huur op Maat-contracten afgesloten. Ten minste 90 procent van de woningen is verhuurd aan de lage inkomens (waaronder ook de lage middeninkomens, tot 35.350 euro). Uit de evaluatie blijkt dat Huur op Maat voor de meeste corporaties budgetneutraal uitpakt. Een aantal corporaties haalt minder huur op.
Draagvlak
Het draagvlak voor Huur op Maat is groot. Ruim 80 procent van de woningzoekenden met een laag inkomen vindt het goed dat mensen met een lager inkomen minder huur betalen voor dezelfde woning. Bijna 60 procent van de mensen met een hoger inkomen is het hiermee eens. Ongeveer 60 procent van de woningzoekenden heeft er geen moeite mee dat de corporatie jaarlijks hun inkomen toetst. Ongeveer 20 procent heeft daar wél moeite mee.
Betaalbaarheid en keuzevrijheid
Omdat ook duurdere woningen met Huur op Maat bereikbaar zijn voor de lage inkomens, is zowel de betaalbaarheid als de keuzevrijheid voor die groep toegenomen. Dat blijkt ook uit de tussenevaluatie. De betaalbaarheid voor hogere inkomens blijft binnen de vooraf gestelde normen. In de helft van de woningmarkten neemt het aantal betaalbare woningen toe met 20 procent of meer.
Doelstellingen Huur op Maat
De doelstellingen van Huur op Maat zijn het verbeteren van de betaalbaarheid van sociale huurwoningen; het vergroten van de keuzevrijheid voor woningzoekenden; het doelmatiger besteden van volkshuisvestelijke middelen en een sterker verband tussen prijs en kwaliteit voor de huurder.
Doorstroming en segregatie
Gezien de beperkte looptijd geeft de tussenevaluatie nog geen inzicht in de verwachte bijeffecten van Huur op Maat, zoals bevordering van de doorstroming en het tegengaan van segregatie.
Implementatie
In de tussenevaluatie blijkt dat de implementatie van Huur op Maat goed is gegaan, maar het blijkt ook dat het periodiek toetsen van de inkomens veel werk oplevert.
Hoe werkt Huur op Maat?
Huur op Maat is een SEV-experiment met 13 corporaties in Nederland en heeft een looptijd van drie jaar. Afhankelijk van het inkomen van de huurder wordt vastgesteld of de corporatie een huurkorting geeft en hoe hoog deze korting is. Het inkomen wordt jaarlijks getoetst door de corporatie. De corporaties passen verschillende varianten van Huur op Maat toe in verschillende woningmarkten.
Waarom Huur op Maat?
Woningcorporaties geven een huurkorting zodat huurders betaalbaar kunnen wonen. De overheid vult dat voor de lage inkomens tot 29.000 euro aan met huurtoeslag. Corporaties mogen op dit moment de huurkorting niet inkomensafhankelijk maken. Zo komen huurkortingen niet altijd terecht bij de mensen die het nodig hebben. Met Huur op Maat mogen de corporaties binnen het experiment nu wél de huurkorting aanpassen aan het inkomen.
In de tussenevaluatie, uitgevoerd door RIGO Research en Advies, is gekeken naar de doelstellingen van Huur op Maat en naar de effecten van Huur op Maat op de huursom, huurtoeslag en het draagvlak. Begin 2011 volgt de eindevaluatie van Huur op Maat.
Aan de randen van Nederland neemt het aantal huishoudens af. Dat heeft leegstand tot gevolg. Is er waardeverlies? Waartoe leidt het mogelijke waardeverlies en is het mogelijk om met het slopen van woningen of met herbestemmen de waarde van vastgoed te behouden?
De kosten en baten van het onttrekken van woningen aan de voorraad zullen in een nieuw SEV-experiment door Ortec Finance conceptueel in kaart worden gebracht. De resultaten en beleidsaanbevelingen gaat de SEV inzetten in de krimpregio’s van Nederland: Limburg, Zeeuws-Vlaanderen en Noordoost-Groningen.
De onderzoeker Marc Francke, Ortec Finance: “Wij zijn door de SEV gevraagd om onderzoek te doen naar de invloed van krimp op de woningmarkt. Daarbij kijken we ook naar de ontwikkelingen in Parkstad Limburg. In ons onderzoek vergelijken we onder meer prijsontwikkelingen van woningen door heel Nederland met demografische cijfers, vooral met krimpcijfers. Daarbij willen we bekijken of de prijsontwikkelingen in krimpgebieden achterblijven bij de rest van Nederland.
In principe gaat het hierbij om een voortzetting van het onderzoek dat professor Eichholtz van de Universiteit van Maastricht heeft gedaan naar de effecten van de demografische ontwikkelingen op de huizenmarkt in Heerlen. Hij signaleert een waardedaling van het woningaanbod in minder aantrekkelijke wijken, die steeds meer met leegstand te maken krijgen. En dat heeft weer negatieve effecten voor de leefbaarheid en leefomgeving in die wijken. Door toename van het woningaanbod in combinatie met deze negatieve spiraal, kan op enig moment een waardeval ontstaan. Dit is in Nederland overigens nog niet gebeurd, maar kan dus wel gaan voorkomen. Wij gaan deze ontwikkelingen meer in het algemeen en op landelijke schaal verder onderzoeken. Parkstad zal daar zeker een rol in spelen, naast de plattelandsregio´s in Groningen, Friesland en Zeeland waar bevolkingskrimp eveneens speelt. Het onderzoek start in februari 2010.”
Dit gebeurde tijdens een ronde tafelgesprek over de nieuwe Huisvestingswet. Het uitgangspunt van deze wet is het principe van vrije vestiging. Omdat de Kamercommissie in ieder geval de keuzemogelijkheden om buiten de eigen regio te gaan wonen belangrijk vindt, was men enthousiast over het project dat SEV in opdracht van het ministerie van VROM uitvoert om tot één internetportal voor de verhuur van sociale huurwoningen te komen.
Deskundigen, waaronder SEV-directeur Lex de Boer, ondersteunden dit beginsel omdat onder een dergelijke conditie de woningmarkt het beste functioneert. Zij wezen er wel op, dat het om uiteenlopende redenen op lokaal niveau lastig is dit principe te handhaven:
In gebieden met overdruk op de woningmarkt zal er altijd grote druk blijven bestaan op woningen die niet marktconform zijn geprijsd. Dat geldt voor de hele sociale huursector in die gebieden. De politieke neiging wel grenzen te stellen of zelf op te trekken zal daar groot blijven. Pieter de Jong, bestuurder bij Ymere merkte op dat de nieuwe Europese richtlijn die corporaties verplicht om 90% van hun woningen aan de doelgroep toe te wijzen wel eens belangrijker kon worden dan deze Huisvestingswet.
Bij discussies over een mogelijke invoering van Huur op Maat in Amsterdam ontstond bijvoorbeeld bij huurdersorganisaties veel weerstand tegen het toepassen van WOZ-waarde en stelde de gemeente voor om de prijsgrens voor het gereguleerde deel van de woningmarkt op te trekken naar een veel hoger niveau.
Gemeenten, waar wel met Huur op Maat wordt geëxperimenteerd, blijken inkomensgrenzen voor de toewijzing van woning wel los te durven laten.
De nieuwe Huisvestingswet opent de mogelijkheid om ook om redenen van leefbaarheid tot regulering van de woningverdeling te komen. Daarover bestond onder de deskundigen de nodige scepsis. De bekende experimenten met toewijzing op leefbaarheidscriteria zijn niet eenduidig positief. Met verschillende vormen van gestuurde menging van wijken is nog niet voldoende ervaring opgedaan. De zogeheten Rotterdamwet, waarin negatieve toewijzingsgronden kunnen worden gehanteerd , zoals het weren van mensen beneden een bepaald inkomensniveau, wordt op dit moment voldoende positief geëvalueerd om hem te verlengen. Maar de daarin gehanteerde inkomenscriteria mogen volgens de nieuwe huisvestingswet nu juist niet worden toegepast.
De Kamerleden onderkennen dat in de lokale politieke verhoudingen het beschermen van de kansen van lokale woningzoekenden vaak voorop staat. Zeker voor de leefbaarheid van dorpen wordt dat over het algemeen door inwoners belangrijk gevonden.
De nieuw verschenen SEV-publicatie Beelden van reizigers beschrijft de zoektocht van corporaties en overheden naar de juiste manier om met woonwagenlocaties om te gaan.
Daarnaast biedt het boekje voorbeelden van gemeenten en corporaties die samen met bewoners tot slimme, effectieve en eigenwijze oplossingen zijn gekomen.
Al ruim een eeuw zoeken overheden en corporaties naar manieren van omgaan met woonwagenbewoners. In Beelden van reizigers; Woonwagenbewoners in Nederland leest u welke strategieën tot nu toe zijn uitgeprobeerd: van apart zetten tot deconcentratie tot gedogen. Veel van die stratgieën hebben helaas niet tot voor iedereen bevredigende oplossingen geleid. Dit boekje laat zien hoe het wel kan.
Auteur Marijke Verduyn beschrijft:
de geschiedenis en ontwikkeling van het Nederlandse woonwagenbeleid;
hedendaagse voorbeelden van goede en praktische oplossingen;
persoonlijke verhalen en woonwensen van woonwagenbewoners.
Rijksoverheid, corporaties, gemeenten en kenniscentra zoeken naar de juiste manier om woonwagenbewoners met hun woonwensen - net als iedere andere groep in Nederland - een plaats te bieden in het 'gewone' volkshuisvestelijke en maatschappelijke bestel. De goede voorbeelden uit dit boekje kunnen helpen bij die zoektocht.
Bijna een vijfde van de kantoorruimte in Nederland wordt niet gebruikt. Ruim 6 miljoen vierkante meter staat structureel leeg. De nieuw gepresenteerde TransformatieWijzer bundelt de kennis en ervaring over herbestemming in Nederland.
De lege vierkante meters vertegenwoordigen een boekwaarde van 11,2 miljard euro – de prijs van bijna vijftigduizend woningen – en de leegstand blijft groeien.
Snelle scan tegen koudwatervrees
Door de beperkte ervaring bestaat er veel koudwatervrees rondom het transformeren van kantoorpanden. De TransformatieWijzer die de SBR 14 januari jl. presenteerde, kan veel van die angst wegnemen. Een veelvoorkomend misverstand is bijvoorbeeld dat een gebouw waarvan alleen de functie verandert, aan de geldende nieuwbouweisen moet voldoen. Het Bouwbesluit schrijft bij transformatie echter slechts toetsing voor aan de minimumeisen van het niveau bestaande bouw.
Praktische oplossingen en eenvoudige rekentools
De publicatie biedt eenvoudige rekentools, waarmee transformatie-projecten op hun haalbaarheid kunnen worden getoetst. Bovendien kun je met de TransformatieWijzer een ‘fiscale scan voor aankoop’ uitvoeren. In de TransformatieWijzer staan voorbeelden, aandachtspunten in de initiatieffase, in de praktijk ontwikkelde ontwerpoplossingen en als gelijkwaardig beoordeelde oplossingen.
Boek en online bijlage
De TransformatieWijzer bestaat uit een boek en een online bijlage, met daarin een samenvatting van relevante informatie uit het Bouwbesluit.
De SEV ondersteunde de ontwikkeling van de TransformatieWijzer en vijf proefprojecten. Deze proefprojecten toonden aan dat een structurele aanpak van leegstand vruchtbaar is.
Basismodule
Er zijn vier verschillende modules. Alle tien proefprojecten nemen deel aan de basismodule. Hierin speelt de effectenarena een grote rol. Met dit instrument kunnen de deelnemers:
beoogde maatschappelijke effecten ïdentificeren;
beoogde resultaten per prestatieveld invullen;
te onderzoeken effecten selecteren;
Op basis van de effectenarena maakt de SEV in samenwerking met prof. George de Kam een onderzoeksvoorstel om de voornaamste effecten van woonservicegebieden te meten.
Overige modules
Wonen - evaluatie resultaten woningbouw en woningaanpassing en aanpak particulier bezit;
Welzijn - bouw/exploitatie van multifunctionele dienstencentra en ontwikkeling wijkdienstenteams;
Zorg - integrale wijkzorg en facilitering mantelzorg.
De gemeente Heerlen, woningcorporaties, de provincie Limburg en BMC organiseerden samen met de SEV een bijeenkomst om de Effectenarena te gebruiken in een gebied met krimp.
Een divers gezelschap was op 15 december jl. aanwezig in het Sint Janscollege in Hoensbroek: onderwijs, politie, banken, zorg, ondernemers, gemeente, provincie, corporaties, bewonersverenigingen en welzijnswerk. De SEV-effectenarena maakt voor een project inzichtelijk wie er investeert, wat daarvan de maatschappelijke effecten zijn en wie deze effecten incasseert. De Effectenarena geeft inzicht in het maatschappelijk rendement en geeft antwoord op vragen als ‘Weegt de investering op tegen de incassering?’ en ‘Welke maatschappelijke effecten zijn het belangrijkst?’
Krimp in Hoensbroek
Hoensbroek is een stadsdeel van de gemeente Heerlen, een dorp met 20.000 inwoners in een stedelijk gebied. Hoensbroek kenmerkt zich – ten opzichte van andere krimpgebieden - door veel potentie van jongeren qua opleiding en voldoende werkgelegenheid op pendelafstand. Toch zijn er door ontgroening en vergrijzing minder woningen nodig in de toekomst. De kwaliteit van de woningen is in een aantal gevallen niet voldoende voor de vraag in de toekomst. De gemeente Heerlen heeft daarom op basis van het Masterplan Hoensbroek tien business cases opgezet. Deze business cases gaan onder meer over slopen, beperkt bijbouwen met kwaliteit, investeren in brede scholen en wijkservicecentra, en de aanpak van het centrum.
Anders leren denken
Deelnemers in Parkstad Limburg leerden door de Effectenarena anders te kijken naar rendement. Niet alleen in de klassieke financiële opbrengsten, maar ook in de maatschappelijke opbrengsten en nieuwe mogelijkheden voor besparingen en hogere opbrengsten. Ook gaven de deelnemers aan dat de Effectenarena goed ingezet kan worden als toetsingsinstrument. Zijn we nog steeds op de goede weg, voor wie doen we het, en welke freeriders liften gratis mee en kunnen die verleid of gedwongen worden mee te betalen?
Overheid als vliegwiel
De toepassing op diverse business cases in Hoensbroek leert dat er vaak veel verschillende investeerders en incasseerders zijn. Soms zijn er partijen die bijna gratis profiteren en soms zijn er partijen die veel investeren zonder er iets voor terug te krijgen. De balans tussen investeerders en incasseerders is soms zoek. Het opnieuw invoeren van een ‘freeriders-tax’ in de vorm van baatbelasting of het effectiever toepassen van nieuwe mogelijkheden van de Wet ruimtelijke ordening worden als mogelijke oplossingen genoemd. In alle business cases blijkt het nodig dat de overheid en eventueel de corporatie de eerste financiële investering doet en de regierol op zich neemt. Met een dreiging van verder waardeverlies, is de kans klein dat particulieren beginnen met investeren. Het is hiervoor noodzakelijk om te komen tot vernieuwende en structurele oplossingen waarin de verschillende partijen hun verantwoordelijkheid moeten nemen.
Schakelen tussen verschillende schaalniveaus
De Effectenarena leert ook dat je in krimpsituaties goed moet kijken naar de effecten op verschillende schaalniveaus. Het opknappen van het stadshart van Hoensbroek is positief voor Hoensbroek, maar concurreert met omliggende winkelcentra. Deze afwegingen kwamen ook voort uit andere business cases. Partijen moeten dus keuzes maken welke investeringen het meest effectief zijn en welke business cases slim aan elkaar gekoppeld kunnen worden. Een aantal business cases zal cruciaal zijn voor waardebehoud in Hoensbroek. In een vervolgsessie zal daarvoor de Effectencalculator ingezet worden. Een ‘zusterinstrument’ van de Effectenarena dat maatschappelijke effecten vertaalt in de geldstromen die omgaan in wijken.
Anders kijken naar vastgoed
Tot slot leidde de discussie tot het anders kijken naar vastgoedontwikkeling binnen de (krimpende) gebiedsontwikkeling Hoensbroek.
Ook in de krimpregio rond Hoensbroek zijn veel eigenaren op leeftijd, met een zorgbehoefte, wonend in een goedkope koopwoning. Die is door de krimpperikelen en de kredietcrisis soms onverkoopbaar geworden. Wie is verantwoordelijk voor dit particuliere bezit? Uit de discussie blijkt dat corporaties als vastgoedbezitter heel verschillend kunnen rekenen met woningwaarde: gaat het om een elk jaar dalende boekwaarde, de exploitatiewaarde op basis van verwachte huren of om de marktwaarde bij verkoop? Bewoners zullen de marktwaarde of een groot percentage daarvan willen ontvangen bij sloop van hun woning. Maar misschien is een woning ook te zien als een economisch goed waarop afgeschreven moet worden, net als een bijvoorbeeld een auto. Hoe corporaties en woningbezitters kijken naar de waarde van hun woningbezit is van grote invloed op het rond krijgen van een business case.
Waardevolle inzichten
De Effectenarena liet de deelnemers uit Parkstad Limburg breder en dieper kijken naar krimp, maatschappelijke effecten en investeringen. Daarnaast kwam er besef over het nadenken over de organisatie van het proces en het betrekken van de verschillende partijen. Juist omdat krimp een omkering van het bekende groeidenken is, is het nodig om plannen helder en zakelijk uit te werken. De effectenarena biedt in combinatie met een goede strategie en kansrijke instrumenten voor uitvoering, waardevolle inzichten in de aanpak van de (krimp)opgaven in gebiedsontwikkeling, aldus de deelnemers uit Limburg.
Op 23 november 2009 bezocht het netwerk bloemkoolwijken in slecht weer de bloemkoolwijk De Donk in Den Bosch die een extreme make-over heeft ondergaan.
Jean Bernard Hunink en Roel Dekens van de gemeente Den Bosch leidden het SEV-netwerk bloemkoolwijken met ruim twintig geïnteresseerden rond. De Donk had medio jaren negentig een slechte naam door criminaliteit en intimidatie. Tijd voor fysieke en sociale actie.
Extreme make-over
Aan de rand van De Donk is een nieuw wijkcentrum gebouwd voor drie wijken. Het wijkcentrum met brede school en aantrekkelijke winkels als verbindend element tussen deze drie wijken, spreekt het netwerk aan. Het oude winkelcentrum uit de jaren zeventig, dat naar binnen gericht was, is gesloopt.
Daarnaast is de woonerfstructuur aangepast en zijn woningen grondig gerenoveerd met onder meer een nieuwe gevel. Dat de woonerfstructuur weg is, geeft een aangenaam gevoel. Er is veel ruimte in wijk met brede banen en ruimte voor speeltuinen (onder meer door sloop van 150 van de 700 woningen). Het valt het netwerk op dat het al paar jaar zo staat en nog zo schoon is.
De bergingen zijn naar de achterzijde verplaatst. Het openbaar gebied is ingericht als straat met parkeervakken en trottoirs. Daardoor is het straatbeeld erg veranderd. Ook de tuintjes zien er prachtig uit.
Particulier bezit
Het is niet gelukt om de woningen in De Donk in particulier bezit collectief op dezelfde wijze te verbeteren. De bewoners wilden dat wel, maar konden de verbeteringen niet betalen.
Parallel met de vernieuwing van De Donk waren er verkoopvoorwaarden voor huurwoningen opgesteld: er kon pas verkocht worden na renovatie. De verkoopprijs was € 110.000,- en steeg snel naar € 250.000,-. De huur van soortgelijke woningen is € 470.
Particuliere woningen (rechts) die niet werden opgeknapt
De kopers van voormalige huurwoningen gingen er dus financieel flink op vooruit, en dat op 20 minuten fietsen van het centrum, met een sociale netwerkstructuur en volwassen groen. De woningen werden niet een-voor-een verkocht zoals in bijvoorbeeld in de Almeerse Stedenwijk-Noord, maar geclusterd. Door de geclusterde verkoop was aanpak van de sociale huurwoningen relatief eenvoudig en had men geen ‘last’ van particuliere woningen die niet werden opgeknapt.
Een jarennegentigsausje
De gevels en openbare ruimte zijn nieuw, maar de verspringende rooilijnen zijn gebleven
De wijk heeft een jarennegentigsausje gekregen, maar in tegenstelling tot de rechte straten in Vinexwijken, verspringen de rooilijnen nog steeds.
Door alle nieuwbouw lijkt De Donk nu meer op een Vinexwijk dan een oude bloemkoolwijk. Voor gezinnen blijft de wijk aantrekkelijk door school, winkels, etc. Ook voor ouderen is het een aantrekkelijke wijk geworden.
De Donk als voorbeeld?
In het netwerk ontstaat een discussie over het type ingrepen. Deze metamorfose heeft geleid tot een duidelijke waardeontwikkeling van de wijk. Maar niet elke jarenzeventigwijk in Den Bosch kun je op deze manier aanpakken. Daar is geen geld voor. Wellicht gaan sommige ingrepen ook te ver en tasten ze daarmee de basiskwaliteiten van de bloemkoolstructuur aan. Jean Bernard Hunink: “Een van de kwaliteiten van bloemkoolwijken is dat de achterkanten van de woningen grenzen aan de openbare ruimte. Bij de entrees van De Donk is dat principe omgedraaid. De wijk heeft nu met twee hoogbouwblokken een gezicht gekregen. Voor een stedenbouwkundige is dat bloemkoolonwaardig, maar anderen vinden het mooi.”
lees meer
print
dit bericht
bericht
sluiten
_Huur%20op%20Maat.jpg)
%20deed%20niet%20meeklein.jpg)
