Aan de randen van Nederland neemt het aantal huishoudens af. Dat heeft leegstand tot gevolg. Is er waardeverlies? Waartoe leidt het mogelijke waardeverlies en is het mogelijk om met het slopen van woningen of met herbestemmen de waarde van vastgoed te behouden?
De kosten en baten van het onttrekken van woningen aan de voorraad zullen in een nieuw SEV-experiment door Ortec Finance conceptueel in kaart worden gebracht. De resultaten en beleidsaanbevelingen gaat de SEV inzetten in de krimpregio’s van Nederland: Limburg, Zeeuws-Vlaanderen en Noordoost-Groningen.
Naar één landelijke portal voor de sociale huursector
Het in kaart brengen van de mogelijkheden om te komen tot één portal voor landelijke ontsluiting van het woningaanbod in de (sociale) huursector voor woningzoekenden.
De verschillende projecten zijn opgezet door corporaties als uitvloeisel van het advies van de VROM-Raad: Stad en Sijging (2006). Het is tijd om een eerste balans op te maken. Wat doen corporaties precies, hebben hun inspanningen effect en wat is dat effect?
De uikomsten van het onderzoek geven input aan het debat over de rol van corporaties bij het emanciperen en verheffen van sociale kwetsbare groepen. Is het de moeite door te gaan met deze projecten of moeten de bakens worden verzet? Zo ja, in welke richting dan?
Het als aanmoedigingspremie aanbieden van een wooncursus aan klanten die aan het begin van een nieuwe wooncarrière staan. Het gaat hierbij om starters op de woningmarkt en mensen die een tweede wooncarrière beginnen: mensen die vanuit een eengezinswoning naar een woonzorgcomplex verhuizen.
Hoe kan het wonen meer van de mensen worden? Hoe kunnen bewoners weer regie krijgen over hun eigen wonen, woning en wijk? En hoe kunnen corporaties, gemeente en hun professionals daarin faciliteren?
Onderzoek naar de mogelijkheid van het vormen van kleinschalige netwerken (microstructuren) in de wijk Feijenoord in Rotterdam-Zuid. Netwerken die zelfondernemend zijn en die gefaciliteerd worden door professionals en corporaties en gemeente om hun doelen te bereiken.
Het experiment zoekt naar nieuwe wegen om bewoners betrokkenheid en regie te geven bij hun wonen en wijk.
In de proeftuinen Woonservicegebieden wordt nagegaan hoe de woonservicegebieden in de praktijk functioneren, in hoeverre de doelen bereikt worden en op welke punten verbeteringen mogelijk zijn.
In de proeftuinen wordt het concept woonservicegebied tegen het licht gehouden, worden effecten benoemd en geëvalueerd en worden onderdelen verder ontwikkeld en toegepast in de praktijk. De tien proeftuinen in het land vormen een kenniscommunity.
Na de eerste experimenten met woonzorgzones/ woonservicegebieden in de jaren 90, zijn er nu in het land over de honderd in ontwikkeling.
De hypothese is dat woonservicegebieden het voor ouderen en gehandicapten mogelijk maken om langer zelfstandig te wonen met een betere kwaliteit van leven; een tweede doel is de doelmatige inzet van schaarse professionele zorg en stimulering van informele zorg.
opdrachtgever
:
De Verbinding, projectorganisatie in vier gemeenten
In de proeftuinen Woonservicegebieden wordt nagegaan hoe de woonservicegebieden in de praktijk functioneren, in hoeverre de doelen bereikt worden en op welke punten verbeteringen mogelijk zijn.
In de proeftuinen wordt het concept woonservicegebied tegen het licht gehouden, worden effecten benoemd en geëvalueerd en worden onderdelen verder ontwikkeld en toegepast in de praktijk. De tien proeftuinen in het land vormen een kenniscommunity.
Na de eerste experimenten met woonzorgzones/ woonservicegebieden in de jaren 90, zijn er nu in het land over de honderd in ontwikkeling.
De hypothese is dat woonservicegebieden het voor ouderen en gehandicapten mogelijk maken om langer zelfstandig te wonen met een betere kwaliteit van leven; een tweede doel is de doelmatige inzet van schaarse professionele zorg en stimulering van informele zorg.
In de proeftuinen Woonservicegebieden wordt nagegaan hoe de woonservicegebieden in de praktijk functioneren, in hoeverre de doelen bereikt worden en op welke punten verbeteringen mogelijk zijn.
In de proeftuinen wordt het concept woonservicegebied tegen het licht gehouden, worden effecten benoemd en geëvalueerd en worden onderdelen verder ontwikkeld en toegepast in de praktijk. De tien proeftuinen in het land vormen een kenniscommunity.
Na de eerste experimenten met woonzorgzones/ woonservicegebieden in de jaren 90, zijn er nu in het land over de honderd in ontwikkeling.
De hypothese is dat woonservicegebieden het voor ouderen en gehandicapten mogelijk maken om langer zelfstandig te wonen met een betere kwaliteit van leven; een tweede doel is de doelmatige inzet van schaarse professionele zorg en stimulering van informele zorg.
In de proeftuinen Woonservicegebieden wordt nagegaan hoe de woonservicegebieden in de praktijk functioneren, in hoeverre de doelen bereikt worden en op welke punten verbeteringen mogelijk zijn.
In de proeftuinen wordt het concept woonservicegebied tegen het licht gehouden, worden effecten benoemd en geëvalueerd en worden onderdelen verder ontwikkeld en toegepast in de praktijk. De tien proeftuinen in het land vormen een kenniscommunity.
Na de eerste experimenten met woonzorgzones/ woonservicegebieden in de jaren 90, zijn er nu in het land over de honderd in ontwikkeling.
De hypothese is dat woonservicegebieden het voor ouderen en gehandicapten mogelijk maken om langer zelfstandig te wonen met een betere kwaliteit van leven; een tweede doel is de doelmatige inzet van schaarse professionele zorg en stimulering van informele zorg.
Het opzetten van een kennisnetwerk en digitale community rond dit thema zijn - naast het analyseren, volgen en evalueren van de geselecteerde pilotlocaties - de kern van dit experiment.
Vragen die in het experiment centraal staan:
- Hoe zijn eenvoudige publieke ruimten te transformeren tot vitale plekken, ook voor lagere inkomensgroepen.
- Hoe zijn eenvoudige publieke ruimten zo in te richten dat ze bijdragen aan het oplossen van sociaal-maatschappelijke vraagstukken als segregatie en polarisatie, overgewicht, verloedering, onveiligheid en drop-outgedrag.
Het aantal huishoudens aan de randen van Nederland krimpt. Dit leidt tot leegstand. De SEV onderzoekt in een aantal gebieden hoe deze ruimtelijke opgave vorm moet krijgen.
Zuid-Limburg is een van die regio’s. De krimp vraag om een grote investering van de betrokken partijen (gemeente, provincie, corporaties, etc.) terwijl hiervoor niet voldoende middelen aanwezig zijn. In dit experiment in Heerlen gaat het om de uitvoering van een integraal krimpprogramma dat zal starten in twee gebiedsdelen: stadsdeel Hoensbroek (20.000 inwoners, 10.100 woningen) en de wijk Vrieheide (6.000 inwoners, 1.250 woningen). In stadsdeel Hoensbroek is 55 procent van de woningen particulier bezit en 45 procent van de woningen corporatiebezit. In de wijk Vrieheide is ongeveer 70 procent in het bezit van particulieren, het overige deel is corporatiebezit.
Algemeen model
Om de diverse projecten te kunnen financieren, wil de gemeente Heerlen hiervoor een algemeen model ontwikkelen. Hierbij is het de bedoeling dat op termijn rendement behaald wordt, bijvoorbeeld met revolving funds. Het kan zijn dat dit rendement alleen maatschappelijk is. Het betreft projecten m.b.t. wonen, groen, infrastructuur en voorzieningen.
Wijkontwikkelingsmij en herstructureringsfonds
Daarnaast spelen vragen als wie deze aanpak gaat financieren. In Vrieheide en Hoensbroek wordt daarom een haalbaarheidsonderzoek naar een wijkontwikkelingsmaatschappij gedaan alsmede een herstructureringsfonds.
De uitkomsten moeten landelijk inzicht geven in een nieuwe manier van (ont)bouwen en financieren.
Het doel van dit experiment is het inzichtelijk maken van de financiële en maatschappelijke gevolgen van de ruimtelijke ingrepen die nodig zijn om pro-actief om te gaan met krimp in het centrum van Holwerd. Het initiatief werd genomen door plattelandsorganisatie Doarpswurk.
Het aantal huishoudens aan de randen van Nederland krimpt. Dit leidt tot leegstand. De SEV onderzoekt in een aantal gebieden (Holwerd Friesland, Bomenbuurt Winschoten en Hoensbroek/Vrieheide Heerlen) hoe deze ruimtelijke opgave ruimtelijk vorm gegeven moet worden. Daarnaast spelen vraagstukken als wie deze aanpak gaat financieren.
In Holwerd worden in een aantal varianten de financiële, maatschappelijke en ruimtelijk-procedurele haalbaarheid doorgerekend. Er wordt met behulp van de herbestemmingswijzer gekeken naar de mogelijkheid van andere functies dan wonen en de MKBA brengt zowel de kosten als de baten van het plan in beeld.
De uitkomsten moeten landelijk inzicht geven in nieuwe manieren van verdunnen en financieren.
opdrachtgever
:
Gemeente Dongeradeel, provincie Friesland, Woningcorporatie Dongeradeel
Wonen Limburg ontwikkelt betaalbare en goede woonconcepten voor de korte en middellange woonduur bestemd voor arbeidsmigranten en andere doelgroepen met een urgente huisvestingsvraag met integratie binnen de samenleving als uitgangspunt.
Dit vijfde experiment in de reeks Wonen Urgent speelt zich af in Noord-Limburg, een regio met veel arbeidsmigranten én met krimp op de woningmarkt.
Corporatie Wonen Limburg zoelt oplossingen waarbij deels het reguliere woningbezit wordt betrokken. Maar er is ook een concept voor een soort shortstay hotel voor het complete scala aan doelgroepen van Wonen Urgent.
Het is de bedoeling om een cluster Wonen Urgent met 5-10 gemeenten en corporaties te formeren waarin verschillende woonconcepten en woningmarkten vertegenwoordigd zijn.
Dit experiment is erop gericht een methodiek te ontwikkelen en toe te passen om verpauperde panden in Friese dorpen aan te pakken. Het doel van het experiment is effectieve instrumenten te bundelen om de negatieve uitstraling van verpauperde panden in dorpen tegen te gaan.
In dit experiment wordt een aanpak ontwikkeld om een van de negatieve effecten van krimp die ontstaat door verpaupering van leegstaand particulier bezit, te beperken. Deze ‘rotte kiezen’ hebben een slechte uitstraling op de omgeving. Renovatie, herbestemming of sloop van dergelijke panden komt de sociale en fysieke vitaliteit van dorpen in een krimpende markt ten goede. Wanneer dit instrumentarium in Friesland effectief blijkt, kan dit ook elders in Nederland worden ingezet om de negatieve effecten van bevolkingskrimp te reduceren.
Dit experiment is opgezet door Stichting Doarpswurk in samenwerking met vier Friese woningcorporaties. De SEV volgt dit experiment en levert financiële steun voor de evaluatie in 2011.
Een ‘Solid’ is een bijzonder gebouwconcept dat voor de gebruikers vooral vrijheid betekent. Huurders kunnen er gaan wonen, gaan werken of een winkel beginnen.
Een Solid is een duurzaam, functieneutraal gebouw met vrij indeelbare ruimtes om te wonen en te werken. De ruimtes worden op cascobasis geveild en dus niet aangeboden via het ‘normale’ woonruimteverdeelsysteem.
Met Solids biedt Stadgenoot huurders maximale keuzevrijheid in een duurzaam gebouw: keuze voor grootte van de gehuurde ruimte, keuze in indeling, keuze voor de prijs die men betalen wil (via internetveiling) en gebruik (wonen, werken, mix hiervan). Voor de volkshuisvesting betekent dit een totaal nieuw concept met maximale keuzevrijheid en flexibiliteit in een bestemmingloos gebouw.
Pilots in Rotterdam, Den Haag, Purmerend en Almere
Gedwongen verkoop leidt tot veel financiële schade bij huiseigenaren, geldgevers en WEW. Waar in de sociale huursector snel wordt ingegrepen, duurt dit in de koopsector vaak langer. Bovendien is de sociaal-maatschappelijke schade groot, vooral bij gezinnen. Volgens cijfers van NHG is deze problematiek vooral in Rotterdam en Den Haag omvangrijk.
SEV en WEW organiseren in Rotterdam, Den Haag, Purmerend en Almere pilots waarin geldgevers, corporaties en eventueel andere partijen samenwerken om betalingsproblemen bij huiseigenaren vroegtijdig op te sporen. De financiële situatie van het huishouden wordt intensief geanalyseerd op basis waarvan de meest geschikte oplossingen worden ingezet. Dit kan variëren van budgethulp en uitstel van rentebetaling tot aankoop van de woning door de corporatie.
Een eerste verkenning naar gedwongen verkoop leerde de SEV dat door een samenwerking tussen geldgevers en corporaties er mogelijk financiële en maatschappelijke voordelen te behalen zijn. Door vier pilots in vier steden uit te voeren, wordt deze samenwerking nader verkend. De pilots moeten inzicht geven of de inzet van één of meerdere instrumenten als budgethulp, schuldsanering, herfinancieringen bestaande leningen, uitstel van rentebetaling (Woonlastenfaciliteit NHG), herhuisvesting en aankoop van de woning leidt tot vermindering van financiële en maatschappelijke gevolgen voor geldgevers, maar ook voor huiseigenaren.
Integrale aanpak van de Bomenbuurt om de wijk ‘krimpproof’ te maken door herstructurering, woningisolatie en beperkte toevoeging onder het mom: gaan voor kwaliteit, maar wel voor minder.
De integrale aanpak van de Bomenbuurt in Winschoten om deze wijk ‘krimpproof te maken is onderdeel van een aantal pilots in de nieuw op te richten gemeente Oldambt. In dit experiment wordt de krimp gevolgd door sloop van woningen en grijpt de overheid in om de kwaliteit van de wijk en het woningaanbod te vergroten.
Uit een SEV-voorstudie naar de problematiek van de goedkope koop in het Oldambt blijkt dat hier een groot knelpunt zit. In de Bomenbuurt gaan partijen actief aan de slag met zowel de huurwoningen als de goedkope koopwoningen. Deze aanpak past binnen het woonplan van Oldambt.
Na het (vermeende) voornemen tot volledige sloop van Ganzedijk en het verzet van de bewoners daartegen, wordt nu gezocht naar een nieuwe toekomst voor het dorp.
Welke ingrepen aan de woningen moeten worden gedaan en wie betaalt dat?
In hoeverre kunnen en willen de bewoners daar zelf verantwoordelijkheid voor nemen?
Ganzedijk heeft een hoge symboolwaarde gekregen. De bewoners kwamen hevig in het geweer toen een ruimtelijke verkenning naar de toekomst van het dorp de sloop van een aantal woningen suggereerde. Dat verzet trok de aandacht van landelijke en regionale media, waarschijnlijk omdat het een eerste zichtbare manifestatie leek van de bevolkingskrimp, daarvoor vooral gespreksstof onder demografen en sociaal geografen. Onmiskenbaar heeft deze aandacht ook aan de toename van de bestuurlijke aandacht voor dit onderwerp bijgedragen. Krimp staat op alle bestuurlijke agenda’s.
Dat is mooi natuurlijk, maar wat moet er in de tussentijd met Ganzedijk? De bewoners maakten een eigen plan. Samen met de provincie, de gemeente en woningcorporatie Acanthus wordt nu over de toekomst gesproken. Onderdeel van de aanpak zou een experimentele aanpak, samen met de SEV, kunnen zijn.
opdrachtgever
:
Gemeente Reiderland, Acanthus en Comité Ganzedijk Blijft
Voor het eerst in Nederland is een Virtueel Woonplein in de maak waarin alle aanbieders van woningen (corporaties, makelaars en projectontwikkelaars) en de gemeente Helmond samen wooninformatie aanbieden en transacties mogelijk maken. De SEV steunt dit experiment.
Woonplein
De betrokken partijen bouwen een site waarin zowel huur- als koopwoningen worden aangeboden en waar transacties worden gedaan. Dit totale concept is relatief nieuw in Nederland. Het is een zeer klantgerichte aanpak voor zowel huurders als kopers met maximale keuzevrijheid. De website maakt het mogelijk om naar een woning te zoeken ongeacht de eigendomsvorm. Tevens geeft het inzicht in het zoekgedrag van huurders en kopers. Het is een eerste stap op weg naar een eigendomsneutraal woonbeleid.
Krachten bundelen
De bundeling van krachten kan een adequate reactie op de gevolgen van de economische recessie bieden. Zo kan de dreigende leegstand op zowel de huur- als de koopmarkt in een pre-krimpgebied voorkomen worden en in samenhang met andere maatregelen is het zelfs mogelijk de verdere krimpontwikkeling te verminderen. Bovendien is belangrijke informatie op de website gebundeld over de vraag- en aanbodontwikkelingen en actuele verhuisgeneigdheid op de woningmarkt.
Tot op heden werken woningcorporaties, makelaars en projectontwikkelaars allemaal zelfstandig op de markt. Zij kiezen voor het marketingprincipe dat concurrentie gebaat is bij afzonderlijke profilering. Een meer succesvolle keus is echter die van de one-stop-shopping methode: verleiden en vasthouden. Het gaat om marketing, niet meer alleen om het aantrekken van mensen, maar om het perspectief bieden en vasthouden. Nu heeft elke deelnemer een afzonderlijk, individueel beeld, van zijn klantbewegingen op de woningmarkt. Het bij elkaar halen biedt meer en adequater inzicht in de zoekpatronen én de woonwensen. En vooral een goed inzicht in dat laatste is voor een evenwichtige woningmarkt in een pre-krimpfase essentieel.
Actief voorraadbeheer lijkt bij veel corporaties in Nederland een ondergeschoven kindje te zijn. De SEV constateert dat er geen transparant afwegingskader is om te komen tot een goede afweging tussen renovatie of sloop.
Op basis van welke criteria wordt een besluit genomen? Zou een andere corporatie tot dezelfde conclusie komen, of is er sprake van willekeur? Met de ontwikkeling van een Woning op Waardemodel hoopt de SEV een bijdrage te leveren aan het debat om tot transparante keuzes te komen. Acht corporaties experimenteren mee.
Eisen van de tijd
Pas als woningen de afschrijvingstermijn van vijftig jaar naderen, begint het denkproces over renovatie of sloop. Belangrijk is dat de corporatie een goede afweging maakt tussen investeren en slopen. Om een investering rendabel te maken, moet de woning daarna weer 25 tot 40 jaar meegaan. Dat betekent dat de woning ook moet voldoen aan de eisen van de tijd, zoals ruimte voor was-, droog- en afwasmachines en een goede energieprestatie. Ook aspecten omtrent portfoliobeheer en de bouwtechnische kwaliteit van de woning zijn indicatoren voor de eisen van de tijd.
Sloopcijfers
In Nederland zijn de laatste twee jaar zo’n 20.000 woningen gesloopt, een kleine 3 promille van de totale voorraad. Van 1990 tot 2006 zijn 190.000 woningen gesloopt; dat zijn ongeveer 12.000 woningen per jaar. Het absolute aantal is niet hoog, maar in vergelijking met andere West-Europese landen sloopt Nederland veel. De kans dat in Nederland een huurwoning wordt gesloopt, is bovendien twaalf maal groter dan de kans dat het een koopwoning betreft.
BBSH
Tevens is in de Tweede Kamer een motie aangenomen om een lokaal handvest sloop en renovatie op te nemen in het BBSH. Onderdeel van deze procesafspraken is het recht voor bewoners op een second opinion. Het Woning op Waardemodel zou hiervoor kunnen worden ingezet.
De SEV is samen met provincies een driejarig stimuleringsprogramma gestart, gericht op het concept Woonservicegebied. De samenwerkende partijen doen dit aan de hand van lokale proeftuinen. Ook kijken de partijen met eens schuin oog naar best practices in Duitsland en Denemarken.
Woonservicegebieden zijn heel gewone woongebieden waarin de zorg niet domineert. De wijk – of een groot deel ervan – is wel voldoende toegerust met algemene voorzieningen en aanpasbare woningen. Daarbij worden dienstverlening en zorg integraal en gericht op levering aan huis georganiseerd. De gebieden creëren op wijkniveau voorwaarden waardoor het voor mensen met een zorgbehoefte mogelijk wordt zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Speciale intramurale voorzieningen voor ouderen en gehandicapten zijn dan overbodig.
In een woonservicegebied zijn er voldoende levensloopbestendige woningen aanwezig. De infrastructuur voor de zorg is optimaal, met rond het wijkservicecentrum de mogelijkheid van 7x24 uurszorg, ook op afroep. Op het gebied van welzijn is er een dienstencentrum met steunpunten, breng- en haalfunctie, dag- en clubactiviteiten, een wijkzorgteam en eerstelijns gezondheidszorg.
Inspiratiebronnen
Momenteel staan er 95 woonservicegebieden geregistreerd bij het Aedis Actiz, Kenniscentrum Wonen-Zorg. Inspiratiebronnen voor het woonservicegebied liggen in Scandinavië en Duitsland. Vooral de Deense manier waarop wonen, welzijn en zorg georganiseerd zijn – op wijkniveau en met veel meer nadruk op deelname aan het gewone dagelijkse leven – spreekt aan. Ook Duitsland is een inspirerend voorbeeld waar sterk de nadruk op het particulier initiatief binnen welzijn ligt.
Vanaf najaar 2009 gaat de SEV proeftuinen werven. Uit elke provincie wordt een voordracht verwacht. Het hoeven niet per se de best practices te zijn. Wat we wel zoeken, zijn gebieden waar flinke voorruitgang geboekt kan worden door een goede lokale samenwerking. Met de proeftuinen worden afspraken gemaakt over het volgen en stimuleren van de ontwikkelingen. In 2011 zullen de provinciale proeftuinen wonen, welzijn en zorg worden geëvalueerd en gepubliceerd.
Complete wijk
Het Nieuwe Water bij Naaldwijk is de vierde pilotlocatie voor het experimentprogramma Waterwonen van de SEV. Voor het eerst gaat het om een complete wijk van 1200 woningen op het diepste punt van het Westland. Het project is een pilot voor nog grotere plannen om in diepe polders in de Randstad wonen, waterberging en recreatie te combineren. De herontwikkeling van de polder tot waterberging en piekberging wordt gecombineerd met woningbouw, natuurontwikkeling en voorzieningen zoals een drijvende school. “Door de integratie van het waterbergingsgebied met hybride, watergerelateerde bouwvormen wordt gestreefd naar een innovatieve ruimtelijke inrichting van een nieuw woonlandschap.”, aldus het bestemmingsplan.
De Eindhovense wijk Landhof is een proeftuin voor particulier opdrachtgeverschap met ruimte voor acht verschillende wooninitiatieven. Eén van deze initiatieven is Elkrijk.
Elkrijk voorziet in een bijzondere combinatie van wonen en onderlinge hulp, wonen en werken en wonen in diverse prijsklassen. Er zijn plannen voor de bouw van 40 tot 50 woningen.
Onderlinge hulp
Elkrijk is uniek voor wat betreft het organiseren van onderlinge hulp en het integreren van kwetsbare mensen in de samenleving. Ook de beoogde functie als kern van sociale cohesie in een individualistisch nieuwbouwmilieu is bijzonder.
Ambities
De optelsom van maatschappelijke doelen levert een hoog ambitieniveau op. Een veelzijdige proeftuin voor diverse thema’s uit het SEV-programma. De SEV kan een rol spelen door randvoorwaarden te helpen creëren, het leveren van expertise en het verlenen van de experimentstatus. Daartegenover staat dat het experiment kennis kan opleveren die van landelijk belang is.
Nieuw is een eigen fabriek van wooncontainers. Innovaties als autarkisch wonen (zonder nutsvoorzieningen), ontwikkeling van wonen op bedrijfsterreinen en het zoeken van nieuwe oplossingen voor brandveiligheid en milieueisen zijn denkbaar.
Knelpunten
De Key is een van de voorlopers op het gebied van urgente, tijdelijke en verplaatsbare huisvesting. De Alliantie legt veel nadruk op duurzaamheid. Beide corporaties ontdekken knelpunten op het gebied van wet- en regelgeving: ruimtelijke ordening, bouwregelgeving en milieuregelgeving. In 2009 gaan de SEV, De Key, de Alliantie en eventuele andere corporaties deze knelpunten in beeld brengen en op zoek naar oplossingen die voor de betrokken overheden aanvaardbaar zijn.
In Amsterdam, Soest, Nijmegen en Emmen loopt het SEV-experiment Veilige wijken. Lokale woningcorporaties (Stadgenoten, Wooncom, De Gemeenschap en Portaal) werken onder meer samen met de SEV, Group4Securicor en het Verwey Jonker instituut.
Het experiment voor veilige wijken kent drie hoofdactiviteiten. Allereerst wordt er een relatiescan van de wijk of buurt gemaakt. Zo wordt in kaart gebracht welke zaken in relatie tot de veiligheid en leefbaarheid als problematisch worden getypeerd. De scan signaleert niet alleen de problemen maar geeft ook bijpassende maatregelen. De scan levert een activiteitenplan op waar corporaties mee aan de slag kunnen
Als tweede worden er bijeenkomsten voor wijkbewoners en in de wijk werkzame professionals georganiseerd voor een bewustwordingstraining. De training maakt met acteurs duidelijk in welke situaties in de wijk een huismeester of beveiligingsmedewerker ingrijpt. Bij deze fase hoort de mogelijkheid tot het volgen van een opleiding tot beveiligingsmedewerker van Group4Securicor met baangarantie
De derde hoofdactiviteit is een nog te ontwikkelen module 'veiligheid' voor de bestaande opleidingen voor huis/buurtmeester. Het opleidingsinstituut Kjenning ontwikkelt deze module.
In verschillende woonerfwijken uit de jaren zeventig, de zogeheten bloemkoolwijken, wordt met een mix van beheermaatregelen en lichte fysieke ingrepen, gewerkt aan een betere toekomst. Het experiment is een vervolg op de SEV-publicatie ‘De toekomst van de bloemkoolwijken’.
Met een gezamenlijke analysemethodiek en een landelijk netwerk om ervaringen uit te wisselen gaat het cluster van bloemkoolwijken aan de slag met een probleemanalyse, de ontwikkeling van een mix van beheermaatregelen en lichte fysieke ingrepen, verhoging van betrokkenheid van bewoners en de monitoring van beoogde en gerealiseerde effecten per maatregel. Het gaat om de woonerfwijken Lunetten in Utrecht, Stroinkslanden-Zuid in Enschede, Stedenwijk-Noord in Almere, Slaaghwijk in Leiden, Julianadorp in Den Helder, Peelo in Assen, De Folgeren in Drachten, de Atolwijk en de Zuiderzeewijk in Lelystad en De Maten in Apeldoorn.
Bundeling en verspreiding
De SEV wil met het vervolgexperiment vernieuwende aanpakken in het land volgen die gericht zijn op beheer, lichte fysieke en sociale ingrepen en monitoring van effecten. De SEV wil de ervaringen die de komende jaren worden opgedaan bundelen en verspreiden. Eind 2010 moet er een beeld zijn van de effecten van de ingrepen die gepleegd zijn. Zijn bewoners meer tevreden over en meer betrokken bij hun wijk- en woonomgeving? Hebben maatregelen geleid tot een meer toekomstbestendige wijk?
De bloemkoolwijken die deelnemen aan het experiment, functioneren over het geheel genomen niet slecht, maar hebben allemaal naast goede plekken wel enkele verbeterpunten. Overal vinden we in meer of mindere mate het onbehagen over de kwaliteit van de woonomgeving, dat de toekomstige concurrentiepositie van het woonerfmilieu zou kunnen aantasten. Er is sprake van overlast van jongeren, soms van overdosering van bijzondere doelgroepen in relatie tot HAT-eenheden en van slordig beheerd blokgroen of parkeerhoven. Hier en daar zijn ook pockets aanwezig met concentraties van werkloosheid en sociale problemen achter de voordeur. Overal is de vraag: hoe betrek je de bewoners meer bij het beheer van hun directe woonomgeving, maar ook bij beslissingen over hun wijk.
Kanskaarten Middels een wijkmonitor wordt per maatregel bijgehouden wat de behaalde resultaten. Voor het formuleren van de probleemanalyse worden voor zeven van de acht wijken kanskaarten vervaardigd.
De SEV introduceert met woningcorporaties in Nederland een nieuw systeem om huurkorting te berekenen: Huur op Maat. Dit nieuwe systeem startte op 1 oktober 2008 voor een periode van drie jaar.
Een belangrijke reden voor de SEV om hiermee te experimenteren, is de wens de keuzevrijheid van huurders te vergroten. Met Huur op Maat worden veel meer corporatiewoningen voor alle huurders bereikbaar. Dat draagt naar verwachting bij aan meer gemengde buurten. De verwachting is ook dat Huur op Maat de werking van de woningmarkt en daarmee de doorstroming bevordert.
Woningcorporaties geven huurkorting op woningen om deze bereikbaar te maken voor bepaalde doelgroepen. De huurkorting die woningcorporaties geven, is op dit moment woninggebonden, waardoor deze ook terechtkomt bij mensen die het niet nodig hebben. Met Huur op Maat wordt de korting aan mensen gebonden, op basis van hun inkomen. Dat zorgt voor een doelmatige inzet van huurkortingen.
Huur op Maat is gebaseerd op drie fundamentele pijlers:
Woningen hebben in beginsel een reële, marktgerelateerde huurprijs.
Een landelijke norm voor acceptabele huurlasten bepaalt de norm voor betaalbaarheid.
Regionaal aangewezen referentiewoningen geven aan welke kwaliteit tegen de acceptabele huurlast betaalbaar wordt gemaakt met Huur op Maat.
De inkomensafhankelijke korting overbrugt het verschil tussen de reële huurprijs van de referentiewoning en de acceptabele huurprijs bij dat inkomen.
De huurtoeslag blijft gewoon van toepassing. De huurprijs wordt eerst gekort met Huur op Maat, vervolgens kan de huurder huurtoeslag aanvragen op basis van de gekorte huurprijs.
De volgende corporaties hebben Huur op Maat ingevoerd:
De Alliantie en Portaal in Amersfoort, Eemnes, Hoevelaken en Soest
Woonconcept in Assen, Steenwijkerland, Hoogeveen en Meppel
Sité Woondiensten in Doetinchem en Bronckhorst
De Alliantie en Dudok Wonen in Hilversum
Vidomes in Leidschendam-Voorburg
In maart 2009 starten nog de volgende corporaties:
Wonencentraal en Wst Nieuwkoop in Alphen a/d Rijn en omgeving
Woonbedrijf Ieder1 in Deventer en Zutphen
Rentree in Deventer
Allee Aramis in Roosendaal (Tolberg)
Ymere start in Almere met een nieuwbouwproject voor jongeren
Een klankbordgroep denkt kritisch mee: VNG, Aedes, IVBN, VROM en De Woonbond. VROM is geïnteresseerd en werkt constructief mee.
Op basis van de wijkagenda en het wijkactieplan richten de gemeente Den Haag, Haag Wonen en de SEV een platform op in de Schilderswijk dat de verbindende schakel moet gaan vormen tussen bewoners en instanties en tussen instanties onderling.
Het platform moet voor versnelling en afstemming van acties van corporaties, gemeente en andere instanties gaan zorgen. Niet langer tal van versnipperde en tijdelijke projecten, maar een duurzame en samenhangende aanpak. Bewoners zelf sturen op prioriteiten. Het gaat om een centraal platform in de wijk voor communicatie en participatie en heeft de volgende voornaamste resultaatgebieden:
brede buurtschool;
talentontwikkeling 12+;
schoon;
gezond;
imago en communicatie;
participatie.
Twaalf plus
Het project talentontwikkeling Twaalf Plus heeft als kernpunt het ontwikkelen van buurthuizen nieuwe stijl waarin jongeren zelf in grote mate verantwoordelijkheid dragen voor vrije tijdsbesteding in combinatie met leren en werken. Dit project wordt beschreven en gevolgd door de Universiteit Leiden in het kader van het Programma Experimentele Situaties. Binnen 3 jaar moet door het SEV-experiment een duidelijk positief verschil merkbaar zijn met de huidige situatie en de huidige aanpak. Dit moet ook als zodanig ervaren worden door de bevolking.
Wijkactieplan
Met ruim 20 betrokken organisaties en bewoners heeft de gemeente eind 2007 een wijkactieplan opgesteld met de naam ‘Verdrag van de Schilderswijk’. Centraal staat het bieden van perspectief aan de bewoners op het gebied van scholing, werk, activiteiten en gezondheid. De wijk moet voorts weer een positieve uitstraling krijgen door herinrichting van de openbare ruimte.
Eigenaar-bewoners zijn op zich gecharmeerd van energiebesparingsmogelijkheden, maar kijken op tegen de investering en de organisatorische rompslomp die het met zich meebrengt. Het project EnergyBoost neemt het gehele proces van de VvE over en stelt de eigenaar-bewoners in staat om de investering te laten plegen zonder toename van de woonlasten.
Het ministerie van VROM stelt zich ten doel om vanaf 2008 te komen tot forse energiebesparingen. Vooralsnog gaat men daarbij uit van de situatie dat de eigenaar van de woning de investering in energiebesparende maatregelen zelf moet kunnen financieren. Vooral in de grote steden bevinden zich veel eigenaar-bewoners, veelal deel uitmakend van een VvE en veelal woonachtig in oudere panden, die onvoldoende financiële middelen hebben om deze investering op eigen kracht te kunnen plegen. Vaak blijkt men al niet eens in staat om het achterstallig onderhoud aan de woning op eigen kracht weg te werken. En dat terwijl juist in dit soort oudere panden de relatief grootste energiebesparing kan worden gerealiseerd. Deze groep blijkt vooralsnog tussen wal en schip te belanden.
Het idee achter dit experiment is om voor eigenaar-bewoners die deel uitmaken van een VvE:
de financiële belemmering weg te nemen door een financiële structuur te maken waarbij uit de toekomstige besparing in energielasten de investering wordt gefinancierd;
een totaalaanpak aan te bieden waardoor de drempel voor eigenaar-bewoners om tot energiebesparende maatregelen over te gaan zo laag mogelijk wordt gemaakt;
de implementatie (i.c. het gehele proces vanaf de opstartfase t/m de uitvoeringsfase) van de totaalaanpak te bewaken.
De kern van het gedachtegoed wordt gevormd door de Isolatieboost. De EnergyBoost strekt zich uit over ook andere terreinen dan uitsluitend isolerende maatregelen èn omvat de totaalaanpak naar de eigenaar-bewoners, behelzende de Fysieke vormgeving en aanpak, de economische vormgeving en aanpak, de sociaal maatschappelijke toetsing aan het doelgroepenbeleid, de juridische vormgeving t.a.v. de VVE-benadering, alsmede de Financiële vormgeving en aanpak.
De Provincie Noord-Brabant ontwikkelt samen met het SVn een financieringsregeling, waarmee initiatiefnemers de aanloopkosten van een project in CPO kunnen bekostigen.
Een deel betreft subsidie, een tweede deel betreft een lening. Dit fonds helpt met name starters over de drempel, die aanhikken tegen de aanvangsfinanciering.
Provincie Noord-Brabant en SVn geven met het voorfinancieringsfonds CPO lokaal invulling aan het SEV advies aan de minister om landelijke een dergelijk fonds in te richten. Van dit project kan een voorbeeldwerking uitgaan naar andere provincies en gemeenten. Dit zal naar verwachting een belangrijke bijdrage leveren aan de opschaling van CPO.
Op initiatief van Het WoonNetwerk van maatschappelijk ondernemende wooncorporaties en met sterke rugwind (zowel landelijke politiek als rapport ‘bedrijfstakcommissie Sas) organiseert de SEV de ontwikkeling van een nieuw, extern, gezaghebbend en onafhankelijk visitatiestelsel.
De Auditraad is in opdracht van de SEV en onder voorzitterschap van Steven de Waal stevig onderweg: gereed is nu een ontwerp met contouren van het stelsel dat kan rekenen op brede erkenning en/of steun in en rondom de sector. Ook de minister van VROM ondersteunt het initiatief.
Na een test- en ontwikkelfase voor versie 2.0 werd in overleg met VROM en Aedes in juni 2007 besloten tot gecontroleerde doorontwikkeling tot eind 2007. Het advies van de Auditraad over het stelsel is inmiddels gereed en door de SEV opgeleverd aan Aedes, ministerie van VROM en belanghouders. Methodiek versie 3.0, de laatste binnen het experiment, wordt begin 2008 definitief opgeleverd. De Aedesledenraad is in januari 2008 akkoord gegaan met een voorstel voor implementatie van het stelsel en de bestuurlijke inrichting.
lees meer
print
deze beschrijving
bericht
sluiten
_Huur%20op%20Maat.jpg)
